Zweifel an Richtigkeit der Heiz­kosten­abrechnung: Vermieter muss Mietern für erforderliche Überprüfung der Neben­kosten­abrechnung auch Einsichtnahme in Abrechnungs­unterlagen anderer Mieter ermöglichenBGH zu Grundsätzen der Darlegungslast des Vermieters bei bestrittener Heiz­kosten­abrechnung und zum Umfang einer Belegeinsicht des Mieters

Die Beklagten des zugrunde liegenden Verfahrens waren Mieter einer 94 qm großen Dreizim­mer­wohnung in einem Mehrfa­mi­li­enhaus der Klägerin in Heppenheim. Die gesamte Wohnfläche des Hauses beläuft sich, soweit sie an den für die Wohnung der Beklagten maßgeblichen Heizkreis angeschlossen ist, auf knapp 720 qm. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag sah eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 200 Euro vor.

Beklagte sollen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000 Euro nachzahlen

Für die Jahre 2013 und 2014 verlangt die Klägerin von den Beklagten eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000 Euro. Die betreffenden Jahres­a­b­rech­nungen weisen für die Mietwohnung der Beklagten Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 Prozent der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauch­s­ein­heiten ausmachen. Die Beklagten beanstandeten diese Abrech­nungswerte als nicht plausibel und bestritten, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflä­chen­ver­teilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Ihrer Forderung, ihnen zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauch­s­ein­heiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam die Klägerin nicht nach.

Klage des Vermieters auf Betrie­bs­kos­ten­nach­zahlung in den Vorinstanzen erfolgreich

Die auf eine entsprechende Betrie­bs­kos­ten­nach­zahlung gerichtete Klage der Klägerin hatte in beiden Vorinstanzen Erfolg. Nach Auffassung des Berufungs­ge­richts ändere auch eine außer­ge­wöhnliche Höhe der Heizkosten nichts daran, dass die Beklagten als Mieter konkret dazulegen hätten, weshalb die ihnen in Rechnung gestellten Heizkosten (2013: 3.492 Euro; 2014 3.857 Euro) der Höhe nach nicht berechtigt seien. Auch sei nicht nachvollziehbar, welche Vorteile die Beklagten für sich aus der Einsichtnahme in die Belege der anderen im Haus befindlichen Mietwohnungen herleiten wollten. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision wollten die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen.

Der Bundes­ge­richtshof nutzte seine Entscheidung, einige - vom Berufungs­gericht vorliegend verkannte - Grundsätze zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu vertiefen.

Vermieter muss richtige Erfassung, Zusam­men­stellung und Verteilung angefallener Betriebskosten darlegen können

Bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB), liegt die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusam­men­stellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Insofern war es bereits im Ausgangspunkt verfehlt, dass das Berufungs­gericht den Beklagten als Mietern die Verpflichtung auferlegt hat, "objektiv nachvoll­ziehbare Anhaltspunkte" (wie etwa bestehende Leitungs­verluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt. Es hätte sich jedenfalls im Grundsatz bei sachgerechter Beurteilung der Beweis­last­ver­teilung vielmehr von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der von der Klägerin als Vermieterin vorgenommenen Verbrauch­s­er­fassung, Zusam­men­stellung und Verteilung überzeugen sowie den dazu von der Klägerin angetretenen Zeugen- und Sachver­stän­di­gen­beweis erheben müssen.

Bitte auf Einsicht in Ablesebelege zu Verbrauch­s­ein­heiten anderer Wohnungen von Berufungs­gericht zu Unrecht als unerheblich abgetan

Im Streitfall kam als Besonderheit hinzu, dass die Beklagten weiterhin den Einwand erhoben hatten, die Klägerin hätte ihnen jedenfalls die Ablesebelege zu den Verbrauch­s­ein­heiten der anderen Wohnungen vorlegen müssen. Diesen Einwand hat das Berufungs­gericht zu Unrecht für unerheblich und deshalb zur Rechtfertigung des auch hierauf gestützten Klage­ab­wei­sungs­be­gehrens der Beklagten für nicht durchgreifend erachtet. Denn eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusam­men­stellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kosten­po­si­tionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Vermieter muss auch Einsichtnahme in Einzel­ver­brauchsdaten anderer Nutzer ermöglichen

Dabei gehört es auch noch zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er im Anschluss dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrech­nungs­un­terlagen ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist. In diesem Zusammenhang kann der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzel­ver­brauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer - wie im Streitfall - verbrauchs­ab­hängigen Abrechnung der Gesamt­ver­brauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kosten­ver­teilung bestehen.

Mieter benötigt für Belegeinsicht kein "besonderes Interesse"

Entgegen der Annahme des Berufungs­ge­richts muss der Mieter insoweit auch kein "besonderes Interesse" an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen; es genügt hierfür vielmehr bereits sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrech­nungs­pflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, besteht deshalb auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten. Der Bundes­ge­richtshof hat daher das Urteil des Berufungs­ge­richts aufgehoben und die Klage als (derzeit) unbegründet abgewiesen.

§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten