BGH: Mieter dürfen Fehler in der Betriebskosten­abrechnung selbst korrigieren und Vorauszahlungen entsprechend dem Ergebnis anpassenZu viel gezahlte Betriebskosten können mit der Miete verrechnet werden

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Mieter einer Wohnung war zu Vorauszahlungen der Betriebskosten in Höhe von etwa 200 € monatlich verpflichtet. Er erkannte innerhalb einer Betriebskostenabrechnung Fehler. Er korrigierte sie und errechnete neben einem geringeren Voraus­zah­lungs­betrag in Höhe von etwa 170 € ein Guthaben von ca. 370 €. Er kürzte daraufhin entsprechend seinem Abrech­nungs­er­gebnis seine Vorauszahlungen und rechnete zudem das Guthaben gegenüber der Miete auf. Die Vermieterin erkannte dies nicht an und klagte auf Zahlung der ausstehenden Miete und Vorauszahlungen. Beide Vorinstanzen gaben der Klage statt. Das Berufungs­gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Mieter nicht zu einer Herabsetzung der Vorauszahlungen berechtigt gewesen sei. Außerdem sei er nicht dazu berechtigt gewesen, das von ihm errechnete Guthaben gegenüber der Miete aufzurechnen. Ihm stehe insofern nur ein Zurück­be­hal­tungsrecht (§ 273 BGB) an die laufenden Vorauszahlungen zu. Gegen die Entscheidung legte der Mieter Revision ein.

Mieter durfte Vorauszahlungen kürzen

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten des Mieters. Er sei nicht daran gehindert gewesen, eine Kürzung der Vorauszahlungen entsprechend seinem Abrech­nungs­er­gebnis vorzunehmen (vgl. § 560 Abs. 4 BGB). Voraussetzung dafür sei lediglich, dass der Mieter inhaltliche Fehler der Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrech­nungs­er­gebnis selbst errechnet. Weiterhin müsse die Abrechnung inhaltlich richtig sei (vgl. BGH, Urt. v. 15.05.2012 - VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11). Dabei sei es unbeachtlich, ob es sich bei der Anpassung um eine Erhöhung der Vorauszahlungen oder um eine Ermäßigung der Vorauszahlungen durch den Mieter handele.

Aufrechnung des selbst errechneten Guthabens gegenüber Miete zulässig

Der Mieter sei darüber hinaus nicht daran gehalten gewesen ein Zurück­be­hal­tungsrecht auszuüben, so der Bundes­ge­richtshof weiter. Vielmehr habe er das selbst errechnete Guthaben mit der Miete aufrechnen dürfen. Der Mieter sei nach Auffassung des Gerichtshofs nur in den Fällen auf das Zurück­be­hal­tungsrecht zu verweisen, wenn im laufenden Mietverhältnis nach Ablauf der Abrech­nungsfrist noch keine Abrechnung seitens des Vermieters erfolgte. Denn damit stehe dem Mieter ein ausreichendes Druckmittel zur Verfügung, um seinen Abrech­nungs­an­spruch durchzusetzen. Einen direkten Anspruch auf die Rückzahlung von Vorauszahlungen habe der Mieter in solchen Fällen nicht (vgl. BGH, Urt. v. 29.03.2006 - VIII ZR 191/05). Dem Mieter sei es jedoch im zu entscheidenden Fall nicht darauf angekommen, die Vermieterin zu einer Abrechnung zu veranlassen. Vielmehr erfolgte eine Abrechnung. Sie sei nur inhaltlich unrichtig gewesen, woraufhin der Mieter die Abrechnung korrigiert habe. Ein Anrech­nungs­an­spruch, der mit dem Zurück­be­hal­tungsrecht durchzusetzen wäre, habe daher nicht vorgelegen.