Bei offen­sicht­lichem Abrech­nungs­fehler kann der Vermieter die Neben­kos­te­n­a­b­rechnung nachträglich korrigieren und Nachforderungen stellenBundes­ge­richtshof lässt Ausnahme zu § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zu

Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Vermieterin eine falsche Nebenkostenabrechnung erstellt, in der sie einen Betrag von 2.640 Euro als geleistete Vorauszahlungen auswies, obwohl sich der tatsächlich gezahlte Betrag der Mieterin auf 1.895 Euro belief. Anstatt einer Nachforderung von 532 Euro ergab sich damit ein Guthaben zugunsten der Mieterin in Höhe von 203 Euro. Die Vermieterin korrigierte ihren Fehler und verlangte auf der Grundlage des tatsächlich voraus gezahlten Betrags den Ausgleich der noch ausstehenden Forderungen.

Abrech­nungs­fehler zugunsten des Mieters nach abgelaufener Abrech­nungsfrist in der Regel nicht korrigierbar

Das Amtsgericht Berlin-Spandau verurteilte die Mieterin erstinstanzlich zur Zahlung der noch ausstehenden Forderungen. Dagegen verneinte das Landgericht Berlin in der Berufungs­instanz einen Zahlungs­an­spruch der Vermieterin. In der Begründung führte das Landgericht Berlin aus, dass die Abrech­nungs­periode zu dem Zeitpunkt, als die Vermieterin ihren Fehler bemerkt und korrigiert hatte, bereits abgelaufen gewesen sei. Nach Ablauf der Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seien Korrekturen der Abrechnung zu Lasten des Mieters nur ausnahmsweise zulässig. Der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf diene der Abrech­nungs­si­cherheit für den Mieter und solle Streit vermeiden. Demnach sei eine innerhalb des Abrech­nungs­zeit­raumes erstellte und in formaler Hinsicht wirksame Abrechnung zugunsten des Mieters grundsätzlich nicht nachträglich korrigierbar. Gegen diese Entscheidung ging die Vermieterin vor und trug den Fall vor den Bundes­ge­richtshof. Sie klagte auf Wider­her­stellung der erstin­sta­nz­lichen Entscheidung.

Offen­sicht­lichkeit des Abrech­nungs­fehlers begründet Rechtmäßigkeit der Zahlungs­nach­for­de­rungen

In der Revision bestätigt der Bundes­ge­richtshof den Anspruch der Vermieterin. Das Landgericht Berlin habe den Regelfall zwar korrekt angewendet, die besondere Situation im vorliegenden Fall jedoch nicht ausreichend berücksichtigt. Verkannt wurde hier, dass die Mieterin den Berech­nungs­fehler sofort selber hätte bemerken müssen, da die Differenz zwischen der tatsächlich von ihr geleisteten Vorauszahlung von 1.895 Euro und die zu ihren Gunsten berück­sich­tigten Vorauszahlung von 2.640 Euro erheblich gewesen sei. Hinzu komme, dass dem Irrtum bereits ein Rechtsstreit über die Erhöhung der Vorauszahlungen vorausgegangen sei, so dass nicht mehr angenommen werden könne, die Mieterin habe den Fehler übersehen. Daraus ergebe sich, dass es der Mieterin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwährt sei, die Vermieterin an ihrem offen­sicht­lichen und kurz nach Ablauf der Abrech­nungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten.

Der Bundes­ge­richtshof stellte das erstin­sta­nzliche Urteil wieder her und bestätigte den Anspruch der Vermieterin auf die ausstehenden Forderungen.