Kein Recht auf Anpassung der Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen bei inhaltlichen Fehlern der Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnungRäumungsklage wegen Mietrückständen, die auf falscher Abrechnung beruhen, unzulässig

In den beiden Verfahren verlangt der Kläger als Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern innegehaltenen Wohnungen. Der Kläger erhöhte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen und passte diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrech­nungs­er­gebnis an. Die Abrechnungen des Klägers wiesen inhaltliche Fehler auf, welche die Beklagten beanstandet hatten und bei deren Korrektur ein Saldo zum Nachteil der Beklagten nicht verblieb. Im Verfahren VIII ZR 245/10 zahlten die Beklagten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungs­beträge der Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen. Im Verfahren VIII ZR 246/10 zahlte der Beklagte die Erhöhungs­beträge insgesamt nicht. Der Kläger kündigte beide Mietver­hältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen gestützten Zahlungs­rück­standes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklagen des Vermieters sind in den Vorinstanzen abgewiesen worden.

Klage des Vermieters vor dem BGH erfolglos

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte keinen Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB* nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

Vermieter könnte bei fehlerhafter Abrechnung Vorauszahlungen erheben, die ihm der Höhe nach nicht zustehen

Zwar hat der VIII. Zivilsenat bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der Senat aber nicht fest. Denn bei dieser Sichtweise wird der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraus­sicht­lichen Abrech­nungs­er­gebnis für die nächste Abrech­nungs­periode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Kündigung eines Mietver­hält­nisses wegen Mietrückständen aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung nicht hinnehmbar

Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertrags­pflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündi­gungs­re­le­vanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.

* § 560 Veränderungen von Betriebskosten