BGH zur Ausübung von gewerblichen Tätigkeiten in einer MietwohnungNutzung der Mietwohnung zu gewerblichen Zwecken nur bei nicht störendem Einwirken auf Mietsache

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. In § 1 des Mietvertrages heißt es, dass die Anmietung "zu Wohnzwecken" erfolgt. § 11 des Formu­la­r­miet­ver­trages enthält die folgende Regelung:

"1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen. …"

Vermieter erklärt Kündigung des Mietver­hält­nisses

Der Beklagte zu 1 ist als Immobi­li­en­makler tätig. Er besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte die Klägerin den Beklagten unter Androhung einer Kündigung des Mietver­hält­nisses vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Mit Schreiben vom 4. Juni 2007 erklärte die Klägerin wegen vertrags­widrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietver­hält­nisses und forderte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der Zahlung vorge­richt­licher Anwaltskosten stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungs­gericht die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Beschäftigung von Mitarbeitern in einer Mietwohnung nicht zulässig

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilge­werb­lichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publi­kums­verkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, wie dies in dem heute entschiedenen Fall nach dem bestrittenen Vorbringen der Klägerin der Fall sein soll, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.

Da dieser Punkt der Aufklärung durch das Berufungs­gericht bedarf, hat der Bundes­ge­richtshof das Verfahren zurückverwiesen.