Schadens­ersatz­anspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung bedarf keiner vorherigen Fristsetzung zur Schadens­be­sei­tigungVerletzung der dem Mieter übertragenen Obhutspflicht begründet Anspruch des geschädigten Vermieters auf Schadensersatz

Der Beklagte des zugrunde liegenden Verfahrens war für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers in Hohenroth. Nach einver­nehm­licher Beendigung des Mietver­hält­nisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfalts­pflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.

Vorinstanzen bejahen Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz

Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungs­ge­richts schuldet der Beklagte dem Kläger diesen Schadensersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezim­me­r­a­r­maturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei ist das Berufungs­gericht nicht der Auffassung des Beklagten gefolgt, wonach Schadensersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadens­be­sei­tigung hätte verlangt werden können. Mit seiner vom Berufungs­gericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Klage­ab­wei­sungs­be­gehren weiter.

BGH: Schaden­s­er­satz­an­spruch setzt keine vorherige Fristsetzung zur Schadens­be­sei­tigung voraus

Der Bundes­ge­richtshof entschied, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schaden­s­er­satz­an­spruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadens­be­sei­tigung gegenüber dem Mieter voraussetzt. Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchs­vor­aus­setzung vorgesehene Frist­set­zungs­er­for­dernis gilt nur für die Nicht- oder Schlech­t­er­füllung von Leistungs­pflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungs­pflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungs­pflicht hat der Bundes­ge­richtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schön­heits­re­pa­raturen angesehen.

Vermieter kann bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter Schadens­be­sei­tigung oder ohne Fristsetzung Geldersatz verlangen

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitz­über­tragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungs­be­zogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadens­be­sei­tigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadens­be­hebung gesetzt zu haben. Dies gilt - entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung - auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist. Der Bundes­ge­richtshof hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

§ 241 BGB Pflichten aus dem Schuld­ver­hältnis

(1) 1 Kraft des Schuld­ver­hält­nisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. [...]

(2) Das Schuld­ver­hältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

§ 249 BGB Art und Umfang des Schaden­s­er­satzes

(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

(2) 1 Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. [...]

§ 280 BGB Schadensersatz wegen Pflicht­ver­letzung

(1) 1 Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuld­ver­hältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. [...]

[...]

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

§ 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung

(1) 1 Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. [...]

§ 546 Rückgabepflicht des Mieters