BGH zum Ersatz einer vom (Vor-)Mieter in die Wohnung eingebauten Gaseta­gen­heizung durch eine Gaszen­tra­l­heizungBei möglicher Wohnwert­verbesserung durch Moder­ni­sie­rungen der Mietsache ist grundsätzlich auf gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen

Im zugrunde liegenden Streitfall Fall begehrt die Vermieterin von den beklagten Mietern gemäß § 554 BGB* die Duldung des Anschlusses der Mietwohnung an die im Haus befindliche Gaszen­tra­l­heizung. Die Wohnung der Beklagten verfügt über eine von der Vormieterin mit Zustimmung des früheren Vermieters und Rechts­vor­gängers der Klägerin eingebaute Gaseta­gen­heizung, für welche die Beklagten der Vormieterin eine Ablösesumme gezahlt haben. Zuvor wurde die Wohnung mit Kohleöfen beheizt. Im Mai 2008 kündigte die Klägerin den Beklagten an, deren Wohnung durch eine Moder­ni­sie­rungs­maßnahme gemäß § 554 Abs. 2 BGB zum Zwecke der Energie­ein­sparung und der Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszen­tra­l­heizung anschließen zu wollen. Die hierdurch entstehenden Kosten bezifferte die Klägerin mit 2.145 Euro, die von den Beklagten insoweit zu tragende monatliche Umlage mit 19,66 Euro. Die Beklagten stimmten der Modernisierung nicht zu.

LG Berlin: Einbau einer Gaszen­tra­l­heizung stellt auch bei selbst eingebauter Gaseta­gen­heizung Wohnwert­ver­bes­serung dar

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat die auf Duldung des Anschlusses an die Gaszen­tra­l­heizung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Klägerin die Beklagten antragsgemäß verurteilt und dies damit begründet, dass der Einbau einer Gaszen­tra­l­heizung im Vergleich zu der vom Vermieter bereit­ge­stellten Ofenheizung eine Wohnwert­ver­bes­serung darstelle. Maßgebend für die Beurteilung einer Verbesserung des Gebrauchswerts sei grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte, nicht der vom Mieter - sei es auch mit Genehmigung des Vermieters - geschaffene Zustand; dies sei hier die Ausstattung der Wohnung mit Kohleöfen.

Vermieter darf bei Moder­ni­sie­rungen den vom Mieter geschaffenen rechtmäßig verbesserten Zustand der Wohnung nicht unberück­sichtigt lassen

Die dagegen gerichtete Revision der beklagten Mieter hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof entschied, dass bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen ist; unberück­sichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. Der Vermieter verhielte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberück­sichtigt lassen wollte.

Zustimmung zu Wohnwert­ver­bes­se­rungen durch Mieter liegt im Ermessen des Vermieters

Eine solche Sichtweise schränkt die Dispo­si­ti­o­ns­be­fugnis des Vermieters nicht unangemessen ein. Denn der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen des Mieters, hat er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu knüpfen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen und - falls vom Vermieter gewünscht - dauerhaft in der Wohnung verbleiben.

Rückweisung der Sache an das Berufungs­gericht

Die Sache ist an das Berufungs­gericht zurückverwiesen worden, damit Feststellungen dazu getroffen werden können, ob in der Ersetzung der älteren Gaseta­gen­heizung durch eine moderne Gaszen­tra­l­heizung jedenfalls eine Maßnahme zur Energie­ein­sparung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB zu sehen ist und aus diesem Grund ein Duldungs­an­spruch der Mieter besteht.

* § 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen