Wohnungsmieter muss Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen des Grund­s­tücks­käufers duldenRecht auf Umbauarbeiten auch vor Eintragung ins Grundbuch

Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und die Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietver­hältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen vorzunehmen, sowie entsprechende Rechtss­trei­tig­keiten zu führen. Die Käufer kündigten den beklagten Mietern daraufhin Moder­ni­sie­rungs­a­r­beiten in deren Wohnung an; dem traten die Beklagten entgegen.

Das Amtsgericht hat die auf Duldung der beabsichtigten Moder­ni­sie­rungs­a­r­beiten gerichtete Klage der Grund­s­tücks­käufer abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die beklagten Mieter unter anderem verurteilt, den Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung eines bis dahin als Abstellraum und Speisekammer genutzten Raums zur Schaffung einer separaten Toilette zu dulden. Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Berechtigtes Interesse: Grund­s­tücks­käufer durfte klagen

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die Klage zulässig ist, weil die Kläger als Grund­s­tücks­käufer ein berechtigtes Interesse daran haben, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen Zustimmung im eigenen Namen auszuüben.

Vermieter kann einen Dritten ermächtigen, das Recht zur Modernisierung im eigenen Namen auszuüben

Die Klage erwies sich auch als begründet. Das Bürgerliche Gesetzbuch legt den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnungen stets selbst wahrzunehmen; vielmehr kann er auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben. Die beklagten Mieter sind auch zur Duldung der von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die dafür entscheidende Frage, ob die Vergrößerung und Umgestaltung eines räumlichen Bereichs (hier des Sanitärbereichs) auf Kosten des Wegfalls eines anderen Raums (hier der Abstell- und Speisekammer) zu einer Verbesserung der Mietwohnung führt, kann nicht generell, sondern nur unter Berück­sich­tigung aller Umstände des Einzelfalls beantwortet werden. Diese Beurteilung obliegt dem Tatrichter und ist revisi­ons­rechtlich nur beschränkt nachprüfbar. Die vom Berufungs­gericht vorgenommene Wertung, dass die Schaffung einer separaten Toilette in der ca. 136 qm großen Vier-Zimmer-Wohnung auch unter Berück­sich­tigung des Wegfalls der Abstell- und Speisekammer als Wohnwert­ver­bes­serung einzustufen ist, lässt keinen Rechtsfehler erkennen und ist im Übrigen lebensnah.