Duldungspflicht des Mieters: Bei behördlicher Anordnung von baulichen Maßnahmen kann der Vermieter auch ohne Einhaltung der gesetzlichen Fristen in die MieterwohnungVermieter muss die 3-monatige Ankün­di­gungsfrist gem. § 554 Abs. 3 BGB nicht einhalten

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfa­mi­li­en­hauses der Klägerin. Im April 2005 stellte der Bezirks­schorn­steinfeger fest, dass die Gaseinzelöfen in den Wohnungen nicht die Abgasgrenzwerte einhielten. Das zuständige Umweltamt forderte die Klägerin auf, für Abhilfe zu sorgen und eine neue Heizungsanlage einzubauen. Die Klägerin entschloss sich zum Einbau einer Zentra­l­hei­zungs­anlage. Mit Ausnahme der Wohnung der Beklagten sowie der darunter und darüber gelegenen Wohnung sind mittlerweile sämtliche Wohnungen an die Zentralheizung angeschlossen.

Beklagte verweigerten Zutritt zur Wohnung

Die Beklagten lehnten die mit Schreiben vom 16. November 2005 für die Zeit vom 5. bis 9. Dezember 2005 angekündigten Arbeiten zum Anschluss ihrer Wohnung an die Heizungsanlage ab. Mit Schreiben vom 2. Juni 2006 erbat die Klägerin von den Beklagten vergeblich Zutritt zu deren Wohnung für die Verlegung der Heizungsrohre zum Anschluss der Wohnung im zweiten Obergeschoss an die Heizungsanlage im Erdgeschoss am 19. Juni 2006. Auch der schließlich im August 2006 geäußerten Bitte der Klägerin, einen ihnen genehmen Termins für den Einbau der Steigleitungen zu benennen, kamen die Beklagten nicht nach.

Behörde verhängte Bußgeldbescheid gegen die Vermieterin

Zwischen­zeitlich hatte die Umweltbehörde der Klägerin einen Bußgeldbescheid für den Fall angedroht, dass der Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung nicht unverzüglich erfolge. Das Amtsgericht hat der auf Duldung des Einbaus der Steigleitungen gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungs­gericht hat die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.

BGH: Behördlich angeordnete bauliche Maßnahmen unterfallen nicht § 554 Abs. 3 BGB

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund behördlicher Anordnung in der Mietwohnung durchzuführen hat, nicht unter die in § 554 Abs. 2 BGB aufgeführten Maßnahmen fallen und daher auch nicht den formellen Anforderungen der Mittei­lungs­pflichten nach § 554 Abs. 3 BGB* unterliegen. Eine Duldungspflicht des Mieters ergibt sich in solchen Fällen aus § 242 BGB.

BGH: Mieter muss an zeitnaher Termins­ab­stimmung mitwirken

Die Anforderungen an die Ankündigung richten sich in einem solchen Fall nach den konkreten Umständen unter Berück­sich­tigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme, wobei auch der Mieter seinerseits verpflichtet ist, an einer zeitnahen Termins­ab­stimmung mitzuwirken. Die Klägerin hatte den Beklagten hier einen Grundriss übersandt, aus dem sich die Lage der einzubauenden Steigleitungen genau ergab, und den Beklagten, nachdem diese den zunächst angesetzten Terminen widersprochen hatten, die Möglichkeit eingeräumt, selbst einen Termin zu benennen. Dem waren die Beklagten in dem Zeitraum von fast einem Jahr bis zur Klageerhebung nicht nachgekommen. Damit hatte die Klägerin alles ihr Mögliche getan, um die Belange der Beklagten zu wahren.

§ 554 BGB lautet auszugsweise: