Verwalter muss in der Jahres­a­b­rechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf die Wohnungs­ei­gentümer umlegenAbweichung der Einze­l­a­brech­nungen von Gesamt­a­b­rechnung müssen verständlich erläutert werden

Die Kläger des zugrunde liegenden Streitfalls, zwei Wohnungseigentümer, wenden sich gegen die Jahres­a­b­rechnung des Verwalters der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwas­ser­kosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchs­kosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energie­ver­sorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahres­a­b­rechnung eingestellt und auf die Wohnungs­ei­gentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen. Ihre Klage war sowohl vor dem Landgericht als auch vor dem Berufungs­gericht erfolgreich.

In Gesamt­a­b­rechnung sind alle, in Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehenden Zahlungen aufzunehmen

Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete Revision der übrigen Wohnungs­ei­gentümer, die die Abrechnung für richtig halten, hatte teilweise Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass in die Gesamt­a­b­rechnung alle im Abrech­nungs­zeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausga­ben­rechnung vorzulegen, die für einen Wohnungs­ei­gentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamt­a­b­rechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Kosten des im Abrech­nungs­zeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs bei Verteilung in Einze­l­a­brech­nungen die maßgeblich

Bei den Einze­l­a­brech­nungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkos­ten­ver­ordnung zu beachten, die eine verbrauchs­ab­hängige Verteilung der Heiz- und Warmwas­ser­kosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einze­l­a­brech­nungen die Kosten des im Abrech­nungs­zeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einze­l­a­brech­nungen von der Gesamt­a­b­rechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersicht­lichkeit und Nachvoll­zieh­barkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Einze­l­a­brechnung muss neu erstellt werden

Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamt­a­b­rechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht aber die Einze­l­a­brech­nungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen neu erstellt werden.