Heizkosten-Verbrauchs­schätzung muss erläutert werdenAuch wenn die Schätzung richtig ist, kann die Abrechnung formal unwirksam sein

Im zugrunde liegende Fall bezog ein Mieter während der Abrech­nungs­periode 2004 seine neue Wohnung. Der mit der Ablesung der Heizung beauftragte Ablesedienst konnte den Mieter nie zu Hause antreffen, um den Verbrauch abzulesen. Daraufhin wurde sein Verbrauch für das Abrechnungsjahr 2004 geschätzt. Die Rechnung enthielt keine weiteren Angaben darüber, auf welcher Grundlage die Schätzung erfolgte. Der Mieter weigerte sich, die Rechnung zu bezahlen, so dass der Vermieter letztlich vor dem Amtsgericht klagte.

Das Amtsgericht wie auch das Landgericht wiesen die Klage des Vermieters jedoch ab. Das Landgericht entschied, dass die Heizkos­te­n­a­b­rechnung formell unwirksam sei, weil in ihr nicht die Grundlagen für die Schätzwerte erläutert worden seien. Auch wenn die Schätzung gem. § 9 a Heizkos­ten­ver­ordnung korrekt sei, müsse der Mieter wegen der fehlenden Erläuterung die Rechnung nicht begleichen.

Weil bei der Schätzung der ersten Abrech­nungs­periode nicht auf die Verbrauchswerte des Mieters aus den Vorjahren zurückgegriffen werden konnte, hätte der Vermieter dem Mieter die zugrunde gelegte Schätzmethode erläutern müssen, meinten die Richter. Die Schätz­grundlagen hätten aus den Abrech­nungs­un­terlagen selbst für den Mieter ersichtlich sein müssen.

Auszug aus der Heizkos­ten­ver­ordnung:

§ 9 a Kosten­ver­teilung in Sonderfällen

(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwas­ser­ver­brauch von Nutzern für einen Abrech­nungs­zeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäu­de­ei­gentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrech­nungs­zeit­räumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrech­nungs­zeitraum zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kosten­ver­teilung anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen.

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