Bundesfinanzhof zur Ein­künfte­erzielungs­absicht bei langjährigem Leerstand von WohnungenBemüht sich der Vermieter nicht intensiv darum, das Wohnobjekt zu vermieten, so ist eine Berück­sich­tigung der Aufwendungen nicht möglich

In dem vorzuliegenden Fall ging es um zwei Wohnobjekte in einem vom Kläger (teilweise) selbst bewohnten, 1983 bezugsfertig gewordenen Haus: Eine Wohnung im ersten Obergeschoss war bis August 1997 vermietet; seitdem steht sie leer. Der Kläger schaltete etwa vier Mal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert zur Anmietung anbot. Die Miethöhe errechnete er aus dem jeweils aktuellen Mietspiegel. Nach Angaben des Klägers hätten sich bis heute - keine "geeignet erscheinenden Mieter" gemeldet. Ein im Dachgeschoss des Hauses liegendes Zimmer mit Bad war zu keinem Zeitpunkt vermietet. Nach Angaben des Klägers sei eine Vermietung auch nicht (mehr) beabsichtigt; in früheren Jahren habe er aber gelegentlich (erfolglos) Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen das Zimmer zur Anmietung angeboten wurde. Wegen des Leerstands machte der Kläger in seinen Einkom­men­steu­e­r­er­klä­rungen Werbungs­kos­ten­über­schüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend, die weder das Finanzamt noch das Finanzgericht unter Hinweis auf eine fehlende Vermie­tungs­absicht des Klägers berück­sich­tigten. Der BFH wies die Revision des Klägers als unbegründet zurück.

Kläger hätte Verma­rk­tungs­be­mü­hungen intensivieren müssen

Der BFH ging davon aus, dass der Kläger keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet habe. Zwar stehe es dem Steuer­pflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung eines von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewerbung selbst zu bestimmen. Eine Berück­sich­tigung der für das Dachge­schoss­zimmer entstandenen Aufwendungen komme aber schon deshalb nicht in Betracht, weil der Kläger dieses Objekt gar nicht habe vermieten wollen. Aber auch die für die Wohnung im ersten Obergeschoss angefallenen Kosten könnten nicht abgezogen werden. Denn die geschalteten Zeitungs­an­zeigen seien erkennbar nicht erfolgreich gewesen; daher hätte der Kläger sein Verhalten anpassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung suchen als auch seine Vermie­tungs­be­mü­hungen intensivieren müssen. Zudem sei es dem Kläger zuzumuten gewesen, Zugeständnisse (etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen) zu machen. Da der Kläger dies nicht getan habe, sei davon auszugehen, dass er den Entschluss zur Einkünf­teer­zielung aufgegeben habe.

Langjähriger Leerstand von Wohnungen ein allgemeines Problem

Die Gründe der Leitent­scheidung geben auch Hinweise, wie andere Leerstands­si­tua­tionen - etwa im Falle regelmäßiger, aber aus anderen Gründen vorübergehend erfolgloser oder nur verhaltener Vermie­tungs­ak­ti­vitäten des Steuer­pflichtigen - zu beurteilen sind. Daneben nimmt der Senat auch zu der Frage Stellung, wie mit dem langjährigen Leerstand in Gebieten mit einem strukturellen Überangebot von Immobilien zu verfahren ist. Denn der langjährige Leerstand von Wohnungen ist ein allgemeines Problem, zu dem beim BFH noch eine Reihe von Verfahren anhängig sind (s. etwa Aktenzeichen IX R 68/10: Reaktion auf "Mietgesuche" als ernsthafte Vermie­tungs­be­mühung? IX R 39-41/11: Keine Nachweise über Art, Umfang und Intensität von Vermie­tungs­be­mü­hungen in der Leerstandszeit; IX R 9/12: "Punktuelle Vermie­tungs­be­stre­bungen" bei gleichzeitiger Verkaufsabsicht; IX R 19/11: Leerstand bei Untervermietung; IX R 7/10: Leerstand bei Zwischen­ver­mietung).