Mieter haftet für Schäden aufgrund eines verstopften Balkon-AbflussesOrdnungsgemäßer Abfluss steht im ausschließ­lichen Verant­wor­tungs­bereich des Mieters

In dem zugrunde liegenden Fall vermietete die Klägerin eine Wohnung im Obergeschoss an die Beklagte. Die Beklagte war für acht Wochen in ihre Wohnung nicht anwesend. Eine Freundin sollte währenddessen die Wohnung hüten. In dieser Zeit drang Wasser vom Balkon der von der Beklagten angemieteten Wohnung in das Wohnzimmer der darunter liegenden Wohnung. Die Klägerin behauptete, dass der Abfluss des Balkons vereist war und dies dazu führte, dass vom Balkon aus Wasser in die darunter liegende Wohnung eindrang. Die Beklagte bestritt dies. Das Wasser hatte die Decken und Wände des Wohn- und Schlafzimmers durchfeuchtet. Des Weiteren hatten sich im Wand- und Deckenbereich Wasserränder gebildet. Die Mieter dieser Wohnung minderten daraufhin den Mietzins um 40 %. Die Klägerin beseitigte die Schäden und verlangte nunmehr Schadenersatz.

Anspruch auf Erstattung der Besei­ti­gungs­kosten

Das Amtsgericht Neukölln entschied zu Gunsten der Klägerin. Es bestand ein Anspruch auf Erstattung der ihr durch den Wasserschaden entstandenen Kosten aus § 280 Abs. 1 BGB. Hier war streitig, wer für den Wasserschaden verantwortlich war. Grundsätzlich trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen. Ist danach streitig, ob Feuch­tig­keits­schäden ihre Ursache im Verant­wor­tungs­bereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuch­tig­keits­schäden nicht aus seinem Verant­wor­tungs­bereich stammen (vgl. BGH, Urt. v. 10.11.2004 - XII ZR 71/01 = GE 2005, 125). Dies muss nach Ansicht des Amtsgerichts entsprechend gelten, wenn der Schaden außerhalb der vermieteten Räume und so wie hier in einer anderweitig vermieteten Wohnung eingetreten war und darüber Streit bestand, ob die Schadensursache gleichwohl dem Obhutsbereich des Mieters, dessen Wohnung vom Schaden nicht betroffen war, entstammte.

Das Amtsgerichte führte dazu aus, dass hier bereits der sogenannte Beweis des ersten Anscheins die Schluss­fol­gerung zu ließ, dass derart massiv und plötzlich von oben eindringendes Wasser typischerweise aus der unmittelbar darüber liegenden von der Beklagten angemieteten Wohnung abfloss und somit aus deren Verant­wor­tungs­bereich stammte. Es genügte nicht, dass die Beklagte dies schlicht bestritt. Die Beklagte musste als Mieterin wissen, ob in ihrer Abwesenheit von dort Wasser nach unten abgeflossen sein könnte oder nicht. Ihr traf insofern, zum Beispiel durch Nachfragen bei dem Mieter der darunter liegenden Wohnung, eine Pflicht zur Untersuchung.

Anspruch auf Erstattung des minde­rungs­be­dingten Mietzin­s­ausfalls

Der Vermieter konnte ebenfalls gemäß § 280 Abs. 1 BGB von der Beklagten Ersatz der Schäden verlangen, die ihm durch die Mietminderung der Mieter der beein­träch­tigten Wohnung entstanden war, so das Amtsgericht weiter. Die Beklagte war ihrer Pflicht aus dem Mietvertrag nicht nachgekommen. Der Schaden­er­satz­an­spruch erfasst auch Mietausfälle, die dadurch entstehen, dass andere Mieter aufgrund einer solchen Pflicht­ver­letzung in berechtigter Weise die Miete mindern.

Die Minderungsquote von 40 % hielt das Amtsgericht für angemessen.

Kein Mitverschulden des Vermieters

Ein Mitverschulden der Klägerin gemäß § 254 Abs. 1 BGB wegen des unzureichenden Schutzes der Balkontür gegen eindringenden Feuchtigkeit und Nässe kam nach Auffassung des Amtsgerichts nicht in Betracht. Der von der Klägerin als vertragsgemäß geschuldete bauliche Zustand war darauf beschränkt, hinreichenden Schutz gegenüber den üblichen Witte­rungs­ver­hält­nissen zu bieten. Die Balkontür musste danach nicht geeignet sein, infolge eines vereisten Abflusses aufgestautes Schmelzwasser nach Art einer Stauwehr zurückzuhalten.

Der vereiste Abfluss fiel als alleinige Ursache für das eingedrungene Wasser in den ausschließ­lichen Verant­wor­tungs­bereich der Beklagten als Mieterin. Sie musste dafür Sorge tragen, das Wasser von ihrem Balkon über eine dort hierfür vorgesehene Einrichtung abfließen kann.