92-jährige Mieterin muss nach eigener Mängelrüge Erhal­tungs­maß­nahmen in ihrer Wohnung duldenFeststellung erforderlicher Vorarbeiten sind zu dulden und dürfen nicht behindert werden

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Mit Mietvertrag vom 18. April 2005 mietete die Beklagte zusammen mit ihrem zwischen­zeitlich verstorbenen Ehemann die streit­ge­gen­ständliche Drei-Einhalb-Zimmer-Wohnung von 100 qm in München-Arabellapark an. Der Kläger erbte die Wohnung und trat damit auf Vermieterseite in das bestehende Mietverhältnis ein. Die Beklagte hatte bereits im November 2007 auf die Undichte der Fenster, die daraus resultierende erhebliche Schimmelbildung und Gesund­heits­ge­fährdung hingewiesen und deswegen mit anwaltlicher Unterstützung in Absprache mit dem Vermieter die Mietzahlung ab 2013 um 15 % gekürzt.

Vermieter informiert über anstehende Instand­hal­tungs­a­r­beiten

Der Kläger hatte die Beklagte im Juni 2018 darüber informiert, dass nach längerem Entschei­dungs­prozess der zuständigen Eigen­tü­mer­ver­sammlung nun ein Austausch der Fenster anstehe und auf Verlangen die für die Dauer von schätzungsweise vier Tagen anstehenden Bauschritte vorgestellt: Asbesthaltige Fensterelemente müssten unter Anbringung einer Staubschutzwand demontiert, Heizkörper vorübergehend ausgebaut und Möbel und Küchenelemente bis zu einem Meter Abstand von einem dazu beauftragten Schreiner vorübergehend zurückgebaut werden. Die ihr für die Aufmaßarbeiten angebotenen Termine im September 2019 lehnte die Beklagte ab, da ihr zuvor die Übernahme von Hotelkosten bzw. Verpflegungs- und Reini­gungs­kosten schriftlich zugesagt werden müssten.

Uneinigkeit über Umgang mit älteren Mietern bei Mängel­be­sei­tigung in Wohnungen

Nach Auffassung des Klägers ist die Mängelbeseitigung nicht abhängig vom Alter der Mieterin, sondern vom Ausmaß des Mangels und der Massivität ihres Wunsches nach Beseitigung. Ohne Abklärung der erforderlichen Arbeiten könne die Mieterin noch keine Gegenforderung hinsichtlich Hotel, Verpflegung und Reinigung stellen. Die Beklagte sei noch sehr rüstig. Die Beklagte ist der Meinung, dass mit ihr als ängstlicher gewordener Person anders als mit jungen Mietern umgegangen werden müsse. Sie verweigere sich nicht, wolle nur Sicherheit. In anderen Wohnungen sei man bei einer solchen Renovierung fast eine Woche ohne Küche gewesen. Ob das der heutige Umgang mit Mietern ihres Alters sei? Sie sei durch das Verhalten des Klägers mittlerweile gesundheitlich so angegriffen, dass sie an Auszug denke.

AG: Mieterin muss Handwerkern Zutritt zur Wohnung gewähren

Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab dem Kläger Recht und verurteilte die Mieterin, den beauftragten Handwerkern zur Maßaufnahme sowie zur Feststellung der erforderlichen Vorarbeiten zum Fenster­aus­tausch nach vorheriger schriftlicher Ankündigung mit einer Frist von fünf Tagen montags bis freitags in der Zeit zwischen 9 Uhr bis 17 Uhr den Zutritt und den Aufenthalt zu gewähren und die Maßaufnahme der Fensterelemente sowie die Feststellung der erforderlichen Vorarbeiten zu dulden und nicht zu behindern.

Inhaltlichen Anforderungen an Ankündigung dürfen nicht überspannt werden

Gemäß § 555 a Absatz 1 BGB habe der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Gemäß § 555 a Absatz 2 BGB sind Erhal­tungs­maß­nahmen dem Mieter rechtzeitig anzukündigen. Eine besondere Form der Ankündigung sei im Rahmen des § 555 a BGB nicht vorgeschrieben, so das Gericht. Auch eine mündliche Mitteilung hätte ausgereicht. Inhaltlich solle die Ankündigung die beabsichtigte Maßnahme zumindest grob nach Art und Umfang beschreiben. Entscheidend sei, dass der Mieter in die Lage versetzt werde, die für ihn mit den Erhal­tungs­maß­nahmen verbundenen Beein­träch­ti­gungen zu beurteilen. Der Vermieter sollte mitteilen, wann die Arbeiten beginnen sollen und wie lange die Arbeiten voraussichtlich dauern werden. Die inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung seien hierbei nicht zu überspannen. Vorliegend werde lediglich die Zutritts­ge­währung für die Vorarbeiten zum Fenster­aus­tausch verlangt. Vorbereitende Maßnahmen seien Teil der Maßnahmen nach § 555 a BGB. Auch 92-jährige Mieter müssen Erhal­tungs­maß­nahmen dulden, zumal hier eine Mängelrüge auch wegen undichter Fenster erfolgte.

Duldung darf nicht von Erhalt einer Ersatzwohnung abhängig gemacht werden

Die Beklagte dürfe die Duldung der Instand­set­zungs­maß­nahmen auch nicht davon abhängig machen, ob sie eine Ersatzwohnung erhalte und Mahlzeiten zur Verfügung gestellt würden. Im Übrigen gehe es vorliegend auch nur um Termine zur Maßaufnahme und zur Feststellung eventueller Vorarbeiten.