Wäschetrocknen in der Wohnung erlaubtFeucht­schwangere Luft im Treppenhaus

Im zugrunde liegenden Fall verbot ein Vermieter dem Mieter im Rahmen einer Hausordnung das Wäschetrocknen in der Wohnung. Diese Hausordnung war in den Mietvertrag einbezogen worden. Im Anschluss an § 25 des schriftlichen Mietvertrages enthielt dieser die maschi­nen­schriftlich vorformulierte Hausordnung mit folgendem Inhalt:

"Hausordnung

Im Interesse eines gedeihlichen Zusammenwohnens aller Hausbewohner ist gegenseitige Rücksichtnahme und Sorgfalt erforderlich.

II. Waschordnung

1. Befinden sich im Haus eine Waschküche und Trockenräume, so ist das Waschen und/oder Trocknen in anderen Räumen nicht gestattet, ausgenommen Klein­kin­der­wäsche in mäßigem Umfang und Einzelstücke. Tropfnasse Wäsche darf auf dem Trockenboden nicht aufgehängt werden. Hausfremde Wäsche darf nicht gewaschen werden."

Vermieter klagt auf Unterlassen des Wäschetrocknens in der Wohnung

Als sich der Mieter nicht an das Verbot hielt, verklagte der Vermieter den Mieter vor dem Amtsgericht Düsseldorf auf Unterlassen des Wäschetrocknes in der Wohnung. Der Mieter beantragte Klageabweisung und Prozess­kos­tenhilfe. Das Landgericht Düsseldorf - das nur über den Prozess­kos­ten­hil­feantrag zu entscheiden hatte - sprach dem Mieter die Prozess­kos­tenhilfe zu und befand, dass der Klage­ab­wei­sungs­antrag des Mieters Aussicht auf Erfolg hat (vgl. LG Düsseldorf, Beschluss v. 18.04.2008 - 21 T 38/08 -).

Tatsächlich wies das Amtsgericht Düsseldorf später die Klage des Vermieters ab. Der Vermieter könne nicht gemäß §§ 541, 535, 1004 BGB verlangen dass der Mieter die Wäschetrocknung in der Wohnung unterlasse.

Unter­las­sungs­an­spruch nur bei vertrags­widrigem Gebrauch

Der Vermieter einer Mietwohnung habe gegen den Mieter nach §§ 541, 535, 1004 BGB einen Unter­las­sungs­an­spruch nur in den Fällen eines vertrags­widrigen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter. Der Mieter müsse den vertrags­widrigen Gebrauch auch nach erfolgter Abmahnung weiterhin fortsetzen, führte das Amtsgericht Düsseldorf aus.

Entgegen der Rechts­auf­fassung des Vermieters konnte durch die Regelungen in § 23 des Mietvertrages in Verbindung mit der Haus- und Waschordnung der Beklagten das Wäschetrocknen in der Dachge­schoss­wohnung unter Hinweis auf das Vorhandensein eines Trockenraums im Kellergeschoss nicht verboten werden.

Hausordnung kann nur das Verhalten der Mieter untereinander regeln

Der Vermieter habe zwar zutreffend darauf hingewiesen, dass mit Rücksicht auf § 23 des schriftlichen Mietvertrages die Haus- und Waschordnung Vertrags­be­standteil geworden sei, aber das Landgericht Düsseldorf -Berufungs­zi­vil­kammer in Zivilsachen- hat durch Beschluss vom 18.4.2008 ausgeführt, dass die Hausordnung grundsätzlich nur die für das Verhalten der Mieter untereinander maßgebende "Rechtsordnung" darstellt.

Bereits aus diesem Grund sei es zweifelhaft, ob eine Hausordnung das Verbot des Wäschetrocknens in der Wohnung, das keinerlei Auswirkungen auf das Zusammenleben der Mieter untereinander habe, überhaupt wirksam regeln könne. Jedenfalls könne in einer Hausordnung grundsätzlich nur eine nähere konkrete Ausgestaltung bestehender Rechte und Pflichten der Mieter erfolgen. Hingegen könnten dem Mieter nicht zusätzlich wesentliche Pflichten auferlegt oder mietvertraglich bzw. gesetzlich eingeräumte Rechte wesentlich eingeschränkt oder gar aufgehoben werden.

Bisher keine höchst­rich­terliche Entscheidung zu der Frage des Wäschetrockens in der Wohnung

Das Landgericht Düsseldorf habe darauf hingewiesen, dass eine höchst­rich­terliche Entscheidung bislang nicht vorliege, ob das Trocknen von Wäsche innerhalb der Wohnung trotz Vorhandenseins eines dem Mieter zugänglichen Trockenraums im Hause untersagt werden könne oder ob das Trocknen von Wäsche in der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehöre.

Gewöhnlicher Mietgebrauch

Es erscheine vertretbar, dass Trocknen von Wäsche auf Wäscheständern oder Ähnlichem innerhalb der Wohnung für vom gewöhnlichen Mietgebrauch umfasst anzusehen, soweit sich das Trocken­auf­kommen im Rahmen des Üblichen halte. Der Umfang des Trocken­auf­kommens (drei Waschtage pro Monat) war bereits Gegenstand des Prozess­kos­ten­hil­fe­ver­fahrens und damit Gegenstand der Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf im Prozess­kos­ten­hil­fe­ver­fahren.

Trocken­auf­kommen im Rahmen des Üblichen

Der Vermieter habe nicht ausreichend vortragen können, dass die Beklagte in den Zeiten der Wäschetrocknung in der Wohnung die Mietwohnung nicht ausreichend gelüftet bzw. beheizt habe. Auch habe der Vermieter nicht vorgetragen, dass infolge des bisherigen Mietgebrauchs durch den Mieter (Trocknung der gesamten Wäsche in der Wohnung) bereits ein Anfangsschaden tatsächlich eingetreten sei. Der Vermieter befürchte insoweit lediglich aufgrund der tatsächlichen Nutzung durch den Mieter den Eintritt eines entsprechenden Schadens. Letzteres sei aber insoweit nicht ausreichend.

Unangenehmer Geruch im Treppenhaus durch feucht­schwangere Luft

Es könne für die Entscheidung des Rechtsstreits auch dahingestellt bleiben, ob infolge der Wäschetrocknung in der Mietwohnung ein unangenehmer Geruch im Treppenhaus des Mietobjektes entstanden sei oder nicht bzw. ob es nach feucht­schwangerer Luft im Treppenhaus riecht oder nicht, denn allein das Auftreten des Geruchs von gewaschener Wäsche im Treppenhaus führe nicht dazu, dass dem Mieter das Trocknen der Wäsche in der Wohnung untersagt werden könne. Letztendlich handele es sich bei der Einordnung bzw. dem Auftreten von Gerüchen im Treppenhaus als angenehm oder unangenehm um eine lediglich subjektive Bewertung ohne objektive überprüfbare Anknüp­fung­s­tat­sachen.

Klage war insgesamt abzuweisen

Im Ergebnis gehöre das Trocknen der Wäsche in der Mietwohnung zum gewöhnlichen Mietgebrauch der Mietwohnung und könne daher von dem Vermieter durch eine Allgemeine Geschäfts­be­din­gungen im Mietvertrag nicht wirksam untersagt werden (vgl. auch Vermieter hat für eine Trocken­mög­lichkeit für Wäsche zu sorgen (Amtsgericht Wiesbaden, Urteil v. 29.03.2012 - 91 C 6517/11 -)). Die Klage war mithin vollumfänglich abzuweisen.