Freiburger Satzung über Verbot der Zweck­ent­fremdung von Wohnraum wirksamAndere zumutbare Mittel zur Beseitigung des Wohnraummangels nicht ersichtlich

Seit der Födera­lis­mus­reform 2006 steht den Ländern das Recht zur Gesetzgebung für das Wohnungswesen zu. Auf dieser Grundlage erließ Baden-Württemberg das 2013 in Kraft getretene Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweck­ent­frem­dungs­ver­bots­gesetz - ZwEWG). Nach § 2 Abs. 1 ZwEWG können Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Gemeinden mit Wohnraummangel), durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Gestützt auf diese Vorschrift hat die Stadt Freiburg eine am 1. Februar 2014 in Kraft getretene Satzung erlassen, die ein solches grundsätzliches Verbot der Zweck­ent­fremdung von Wohnraum enthält.

Wohnungs­ei­gentümer hält Satzung der Stadt für unwirksam

Der Antragssteller des zugrunde liegenden Verfahrens ist Eigentümer eines am Rande der Altstadt der Stadt Freiburg gelegenen, mit zwei Wohngebäuden bebauten Grundstücks. Mit seinem Normen­kon­trol­lantrag wendet er sich gegen die Satzung und macht geltend, dass aus verfas­sungs­recht­lichen Gründen andere Maßnahmen bei der Bekämpfung des Wohnraummangels vorrangig sein müssten. Der Stadt sei es ferner ausschließlich darum gegangen, im Stadtgebiet preisgünstigen Wohnraum für untere und mittlere Einkommen zu sichern. Die Voraussetzung einer "besonderen Wohnraum­ge­fährdung" sei aber bei Wohnungen ab einer Wohnfläche von ca. 120 m2 im Innen­stadt­bereich, zu denen seine gehörten, nicht erfüllt. Denn diese seien für diese Einkom­mens­gruppe nicht erschwinglich.

VGH: Satzung verstößt nicht gegen höherrangiges Recht

Der Normen­kon­trol­lantrag des Antragstellers blieb ohne Erfolg. In seiner Urteil­be­gründung führte der Verwal­tungs­ge­richtshof Baden-Württemberg zur Antrags­ab­weisung im Wesentlichen aus, dass die Satzung nicht gegen höherrangiges Recht verstoße. Bei der Stadt Freiburg handele es sich nach den von ihr während des Verfahrens vorgelegten Daten über Bevöl­ke­rungs­ent­wicklung, Neubautätigkeit, Entwicklung der Mieten und Kaufpreise in den letzten Jahren zweifellos um eine Gemeinde mit Wohnraummangel im Sinne des § 2 Abs. 1 ZwEWG. Der auf dem Gebiet der Stadt herrschende Wohnraummangel sei entgegen der Ansicht des Antragstellers nicht auf die Versorgung der Bevölkerung mit unterem oder mittlerem Einkommen mit preisgünstigem Wohnraum beschränkt. Die von ihm angenommene Verpflichtung der Stadt, Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 120 m2 von dem Anwen­dungs­bereich der Satzung auszunehmen, da solche Wohnungen, deren ortsübliche Kaltmiete mehr als 1.500 Euro betrage, für Personen mit einem unteren oder mittleren Einkommen ohnehin nicht erschwinglich seien, bestehe deshalb nicht.

Beseitigung des Wohnraummangels auf anderem Wege derzeit nicht möglich

Die Satzung der Stadt Freiburg sei auch mit Blick auf § 1 ZwEWG nicht zu beanstanden. Die einer Gemeinde mit Wohnraummangel eingeräumte Satzungs­be­fugnis stehe nach dieser Vorschrift unter dem Vorbehalt, dass die Gemeinde den Wohnraummangel "nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen" könne, und sei in diesem Sinn nachrangig. Dafür, dass die Stadt Freiburg dem auf ihrem Gebiet herrschenden Wohnraummangel mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen könne, sehe das Gericht jedoch keine Anhaltspunkte.