Erwerber von Wohneigentum kann durch Kaufver­trags­klausel Vollmacht zur Abnahme des in seinem Sonder­nut­zungsrecht unterliegenden Ge­meinschafts­eigentums erteilt werdenKeine unangemessene Benachteiligung der übrigen Erwerber

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum einer Wohnei­gen­tums­anlage machten die Wohnungseigentümer im Jahr 2012 auf dem Klageweg Nachbes­se­rungs­ansprüche geltend. An dem betreffenden Gemein­schafts­ei­gentum besaß einer der Wohnungs­ei­gentümer ein ausschließ­liches Sondernutzungsrecht. Ihm wurde durch den notariellen Kaufvertrag die unwiderrufliche Vollmacht dazu erteilt, das in seinem ausschließ­lichen Sonder­nut­zungsrecht befindliche Gemein­schafts­ei­gentum für alle Erwerber abzunehmen. Dem kam er vor dem Oktober 2004 nach.

Landgericht wies Klage ab

Das Landgericht Heilbronn wies die Klage der Wohnungs­ei­gentümer ab. Da das Gemein­schafts­ei­gentum vor dem Oktober 2004 abgenommen wurde, seien die Nachbes­se­rungs­ansprüche verjährt gewesen. Gegen diese Entscheidung legten die Wohnungs­ei­gentümer Berufung ein. Ihrer Meinung nach sei die Klausel im Kaufvertrag zur Vollmacht­s­er­teilung unzulässig.

Oberlan­des­gericht verneint ebenfalls Nachbes­se­rungs­ansprüche

Das Oberlan­des­gericht Stuttgart bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Berufungen der Wohnungs­ei­gentümer zurück. Die Nachbes­se­rungs­ansprüche seien verjährt gewesen. Nach § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB habe die Verjäh­rungsfrist fünf Jahre betragen und habe gemäß § 634 a Abs. 2 BGB mit Abnahme des Werks begonnen. Angesichts dessen, dass die Abnahme vor dem Oktober 2004 erfolgte und die Klage im Jahr 2012 erhoben wurde, seien die Ansprüche verjährt gewesen.

Wirksame Klausel zur Vollmacht­s­er­teilung betreffend der Abnahme des Gemein­schafts­ei­gentums

Die Klausel im Kaufvertrag zur Vollmacht­s­er­teilung betreffend der Abnahme des Gemein­schafts­ei­gentums sei nach Ansicht des Oberlan­des­gericht wirksam. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB der übrigen Wohnungs­ei­gentümer habe nicht vorgelegen. Zwar stelle die Abnahme ein originäres Erwerberecht dar. Dem einzelnen Erwerber dürfe deshalb grundsätzlich nicht die Möglichkeit genommen werden, selbst frei darüber zu entscheiden, ob er die erbrachten Leistungen als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen möchte. Daher sei eine von einem Bauträger verwendete AGB-Klausel in einem Erwerbsvertrag, die die Abnahme des Gemein­schafts­ei­gentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, unwirksam (BGH, Urt. v. 12.09.2013 - VII ZR 308/12 -). Zudem seien verdrängende, unwiderrufliche Vollmachten grundsätzlich unzulässig, da sie zu einer Selbs­t­ent­mün­digung des Wohneigentümers führen (OLG Karlsruhe, Urt. v. 27.09.2011 - 8 U 106/10 -). Der Fall habe hier jedoch anders gelegen.

Kein Schutzbedürfnis der anderen Wohnungs­ei­gentümer

Es sei zu beachten gewesen, so das Oberlan­des­gericht, dass die Nutzung des von den Mängeln betroffenen Gemein­schafts­ei­gentums dauerhaft einem Wohnungs­ei­gentümer zugewiesen und eine Nutzung durch die anderen Wohnungs­ei­gentümer dauerhaft entzogen wurde. In einem solchen Fall sei eine unangemessene Benachteiligung der übrigen Gemein­schafts­ei­gentümer nicht gegeben. Die schützenswerten Belange der weiteren Wohnungs­ei­gentümer werden nicht berührt. Sie haben weder im Hinblick auf eine Nutzung noch hinsichtlich der Kosten einer Mängel­be­sei­tigung ein eigenes Interesse an der Mangelfreiheit des der Sondernutzung zugewiesenen Gemein­schafts­ei­gentums bei Abnahme.