BGH: AGB-Regelung im Erwerbsvertrag zur Abnahme von Ge­meinschafts­eigentum durch von Bauträger bestimmten Erstverwalter unwirksamUnangemessene Benachteiligung der Erwerber

In dem zugrunde liegenden Fall klagte im Jahr 2010 eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Bauträgerin, welche im Jahr 2001 mit der Errichtung der Wohnungs­ei­gen­tums­anlage beauftragt wurde, auf Zahlung von Kostenvorschuss und Schadensersatz. Hintergrund der Klage waren Undichtigkeiten von Dächern sowie unzureichender Schallschutz. Die Bauträgerin hielt die Forderungen für verjährt. Denn entsprechend einer Regelung in den Allgemeinen Geschäfts­be­din­gungen der Erwerbsverträge bestimmte die Bauträgerin eine Erstverwalterin, die im Dezember 2001 das Gemeinschaftseigentum abgenommen habe.

Landgericht und Oberlan­des­gericht gaben Klage statt

Sowohl das Landgericht als auch das Oberlan­des­gericht Düsseldorf hielten die Klage der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft für im Wesentlichen begründet. Da das Oberlan­des­gericht die Revision nicht zugelassen hatte, legte die Bauträgerin beim Bundes­ge­richtshof Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde ein.

Bundes­ge­richtshof verneint Verjährung des Kostenvorschuss- und Schaden­s­er­satz­an­spruches

Der Bundes­ge­richtshof ließ die Revision nicht zu. Sowohl der Kosten­vor­schuss­an­spruch als auch der Schaden­s­er­satz­an­spruch seien nicht verjährt gewesen. Denn die Erstverwalterin sei nicht wirksam durch die entsprechende Klausel in den Erwer­bs­ver­trägen zu einer Abnahme des Gemein­schafts­ei­gentums berechtigt gewesen.

Unwirksamkeit der Regelung aufgrund unangemessener Benachteiligung der Erwerber

Nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs habe die Regelung zu einer unangemessenen Benachteiligung der Erwerber gemäß § 307 Abs. 1 BGB geführt. Denn bestellt ein Bauträger einen Erstverwalter, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist, so bestehe im Hinblick auf die Abnahme die Gefahr, dass der Verwalter die Voraussetzungen der Abnah­me­fä­higkeit des Gemein­schafts­ei­gentums nicht neutral prüfe. Es sei zu befürchten, dass er zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könne. Daher sei eine vom Bauträger in den Allgemeinen Geschäfts­be­din­gungen eines Erwer­bs­ver­trages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemein­schafts­ei­gentums durch einen mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermöglicht, unwirksam. So habe der Fall hier gelegen.