Klausel in Formular­kauf­verträgen zur Abnahme eines Gebäudes durch vom Bauträger beauftragten Erstverwalter unwirksamKeine Verjährung von Mänge­l­ansprüchen bei fehlender Abnahme

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft klagte im Jahr 2016 gegen den Bauträger des in den Jahren 2003/2004 errichteten Wohnei­gen­tums­anlage auf Zahlung eines Kosten­vor­schusses in Höhe von über 156.000 Euro zur Beseitigung von Schall­schutz­mängel an den Aufzügen der Anlage. Dieser Anspruch sei nach Meinung der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht verjährt, da eine wirksame Abnahme nicht vorgelegen habe. Nach einer Klausel in den Formu­la­r­kauf­ver­trägen des Bauträgers war die Abnahme der Werkleistung durch einen vom ihm selbst beauftragten Erstverwalter möglich. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft hielt dies für unzulässig. Das Landgericht München I folgte der Ansicht der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft und gab der Klage daher statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Bauträgers.

Anspruch auf Kostenvorschuss nicht verjährt

Das Oberlan­des­gericht München bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft stehe wegen der Mängel an den Aufzügen gemäß §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 1 und 3 BGB ein Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung zu. Der Anspruch sei nicht verjährt, da die Frist nicht zu laufen begonnen habe. Die Verjährung beginne gemäß § 634 a Abs. 2 BGB mit der Abnahme. Eine solche fehle hier.

Klausel zur Abnahme durch vom Bauträger beauftragten Erstverwalter unwirksam

Der Bauträger könne hier einen Erstverwalter bestellen, so das Oberlan­des­gericht, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist, was wiederum im Hinblick auf die Abnahme für die Käufer die Gefahr begründe, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnah­me­fä­higkeit nicht neutral prüfe, sondern zugunsten des Bauträgers verfahre, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könne. Eine Klausel, die dies ermögliche, sei wegen unangemessener Benachteiligung der Käufer gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (vgl. BGH, Beschl. v. 12.09.2013 - VII ZR 308/12 -).