BGH: Abnahme des Gemeinschafts­eigentums durch frühere Erwerber bindet nicht spätere ErwerberEntsprechende Klausel im Kaufvertrag wegen mittelbarer Verkürzung der Verjäh­rungsfrist unwirksam

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im November 2006 erwarb ein Ehepaar eine Penthou­se­wohnung in einer neu errichteten Wohnei­gen­tums­anlage. Kurz darauf zeigten sich Mängel am Gemeinschaftseigentum. Die Eheleute traten die Mängelansprüche an die Wohnungseigentümergemeinschaft erst im April 2012 ab, die daraufhin die Ansprüche gegen die Bauherrin geltend machte. Die Bauherrin wies die Ansprüche zurück, da sie sie für verjährt hielt. Bereits vor Erwerb der Penthou­se­wohnung durch das Ehepaar ist das Gemein­schafts­ei­gentum durch frühere Erwerber abgenommen worden. Nach einer Klausel im Kaufvertrag sei das Ehepaar an diese Abnahme gebunden. Da die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft dies anders sah, erhob sie Klage.

Landgericht und Oberlan­des­gericht gaben Klage statt

Sowohl das Landgericht als auch das Oberlan­des­gericht Stuttgart gab der Klage der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft statt. Die abgetretenen Gewähr­leis­tungs­ansprüche seien nicht verjährt, da die Eheleute das Gemein­schafts­ei­gentum noch nicht abgenommen habe. Auf die Klausel im Kaufvertrag könne sich die beklagte Bauherrin nicht berufen, da sie gemäß § 309 Nr. 8 b) BGB unwirksam sei. Gegen diese Entscheidung legte die Beklagte Revision ein.

Bundes­ge­richtshof bejaht ebenfalls Gewähr­leis­tungs­ansprüche

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision der Beklagten zurück. Der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft stehe aus abgetretenem Recht Gewähr­leis­tungs­ansprüche zu. Diese seien nicht verjährt.

Unzulässige Verkürzung der Verjäh­rungsfrist

Die Klausel im Kaufvertrag, wonach sich die Eheleute, die zum Zeitpunkt des Vertrags­schlusses bereits durch die übrigen Wohnungseigentümer erklärte Abnahme des Gemein­schafts­ei­gentums und damit auch den dadurch ausgelösten Beginn der Verjährungsfrist als sogenannten Nachzügler gegen sich gelten lassen müssen, sei nach Ansicht des Bundes­ge­richtshof unwirksam. Mit der Anknüpfung an die Abnahme der übrigen Erwerber werde der Beginn der Verjäh­rungsfrist von Mänge­l­ansprüchen des Ehepaares betreffend des Gemein­schafts­ei­gentums auf einen Zeitpunkt vorverlagert, zu dem diese die Penthou­se­wohnung weder erworben hatten noch es ihnen übergeben war. Dies stelle eine mittelbare Verkürzung der Verjäh­rungsfrist dar, die von § 309 Nr. 8 b) BGB erfasst werde.