Einstellung der Zwangs­voll­streckung wegen möglichen Wegfalls der Mietzah­lungs­pflicht nach pande­mie­be­dingten LockdownsVorliegen eines Mietmangels und Kündigungs­ausschlusses

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Aufgrund der Corona-Pandemie musste der Betreiber einer Gaststätte in Bayern in der Zeit von März bis Ende Mai 2020 diese schließen. Da er in dieser Zeit keinen Umsatz erzielen konnte, stellte er für die Monate Mai und Juni 2020 seine Mietzahlungen ein. Die Vermieterin nahm dies zum Anlass eine fristlose Kündigung auszusprechen und schließlich eine Klage auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume zu erheben. Das Landgericht Nürnberg-Fürth gab der Klage statt. Dagegen legte der Mieter Berufung ein und beantragte zugleich die Einstellung der Zwangsvollstreckung.

Einstellung der Zwangs­voll­streckung wegen möglichen Wegfalls der Mietzah­lungs­pflicht

Das Oberlan­des­gericht Nürnberg entschied zu Gunsten des Mieters und bejahte daher den Antrag auf Einstellung der Zwangs­voll­streckung. Das Landgericht habe sich nicht mit der Frage befasst, ob die öffentlichen-rechtlichen Regelungen zum Infek­ti­o­ns­schutz nach bürgerlichem Recht zu einem Wegfall der Mietzahlungspflicht für die Zeit des Lockdowns geführt habe. Es werde jedenfalls mit beachtlichen Gründen vertreten, dass die Schließung einer Gaststätte aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften einen Mietmangel darstelle und der Mieter daher von der Entrichtung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB befreit sei.

Kündi­gungs­aus­schluss während Pandemiezeit

Nach Auffassung des Oberlan­des­gericht komme zudem ein Kündigungsausschluss nach Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB in Betracht. Dazu genüge die Glaub­haft­machung des Zusammenhangs zwischen der Corona-Pandemie und der Nichtleistung der Miete. Die Vorschrift verlange dagegen nicht den Nachweis, dass der Mieter die geschuldete Miete möglicherweise aus sonstigen Quellen als den laufenden gewerblichen oder sonstigen Einkünften aufbringen könnte.