Unwirksame Umlage der Kosten für kaufmännische und technische Vor-Ort-BetreuungVerstoß gegen Trans­pa­renzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieterin einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum in Brandenburg klagte gegen die Vermieterin auf Rückzahlung geleisteter Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lungen in den Jahren 2014 bis 2016. Die Mieterin hielt unter anderem die Umlage der Kosten für die kaufmännische und technische Vor-Ort-Betreuung für unzulässig. Die Umlage erfolgte durch die Allgemeinen Mietbedingungen. Auf diese Kosten hatte die Mieterin insgesamt über 150.000 € gezahlt. Das Landgericht Potsdam gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Anspruch auf Rückzahlung der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lungen

Das Oberlan­des­gericht Brandenburg bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Der Mieterin stehe der Anspruch auf Rückzahlung der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lungen zu. Die Regelung zur Umlage der Kosten für die kaufmännische und technische Vor-Ort-Betreuung verstoße gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und sei daher unwirksam. Zwar können Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung wirksam umgelegt werden. Der im vorliegenden Fall verwendete Begriff der "Vor-Ort-Betreuung" sei aber weder in der Betrie­bs­kos­ten­ver­ordnung noch durch eine gefestigte Handelspraxis oder Rechtsprechung definiert.

Unbestimmte Begriffe "Center­ma­na­gement", "Raumkosten" und "Allgemeiner Service"

Die in den Allgemeinen Mietbedingungen enthaltene beispielhafte Aufzählung, was unter dem Begriff der "Vor-Ort-Betreuung" zu verstehen sei, helfe nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts nicht weiter, da sie unvollständig sei und teilweise ebenfalls unbestimmte Begriffe wie etwa "Center­ma­na­gement" beinhalte. Positionen, die nicht in der Betrie­bs­kos­ten­ver­ordnung definiert sind, müssen so konkret beschrieben werden, dass der Mieter abschätzen kann, welche Kosten auf ihn zukommen. Die Verwendung nicht näher erläuterter Begriffe wie "Center­ma­na­gement", "Raumkosten" oder "Allgemeiner Service" sei nicht ausreichend.