Formulierung "sämtliche Betriebskosten" in Gewerbe­raum­miet­vertrag inhaltlich unbestimmtKeine wirksame Umlage von Betriebskosten auf Gewerbemieter

In dem zugrunde liegenden Fall sollte eine Gewerbemieterin rückständige Grundsteuer in Höhe von insgesamt über 10.000 Euro aus den Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen für die Jahre 2012 und 2013 nachzahlen. Nach einer Klausel im Mietvertrag, mussten "sämtliche Betriebskosten" vom Mieter getragen werden. Zudem enthielt die Klausel im zweiten Satz den Zusatz "insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung einschließlich Zählermiete und Wartungskosten". Die Mieterin hielt die Klausel für unbestimmt und weigerte sich daher die Grundsteuer zu zahlen. Der Vermieter erhob daher Klage.

Landgericht gibt Klage statt

Das Landgericht Hannover gab der Klage statt. Seiner Auffassung nach habe die Beklagte die Grundsteuer zahlen müssen, da sie nach dem Mietvertrag sämtliche Betriebskosten zu tragen hatte. Die entsprechende Klausel sei inhaltlich bestimmt. Da der Begriff der "Betriebskosten" bekannt sei, bedürfe es keiner Aufzählung einzelner Betriebskosten. Gegen diese Entscheidung legte die Beklagte Berufung ein.

Oberlan­des­gericht verneint Anspruch auf Nachzahlung der Grundsteuer

Das Oberlan­des­gericht Celle entschied zu Gunsten der Beklagten und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Ein Anspruch auf Nachzahlung der Grundsteuer bestehe für den Kläger nicht, da auf Grundlage des Mietvertrags die Grundsteuer nicht auf die Beklagte habe umgelegt werden können. Der Klausel fehle es an der inhaltlichen Bestimmung.

Formulierung "sämtliche Betriebskosten" inhaltlich unbestimmt

Die Formulierung "sämtliche Betriebskosten" sei inhaltlich unbestimmt, so das Oberlan­des­gericht. Es werde nicht deutlich, welche Kosten damit im Einzelnen gemeint seien. Ein Rückgriff auf den Betrie­bs­kos­ten­begriff des § 556 BGB scheide in Gewer­be­raum­miet­ver­hält­nissen aus. Die Vorschrift finde in solchen Mietver­hält­nissen keine Anwendung. Es könne auch nicht auf die Betrie­bs­kos­ten­ver­ordnung zurückgegriffen werden. Denn diese erfasse nicht alle im Gewer­be­raum­miet­ver­hältnis umlegbaren Betriebskosten. So sei eine Umlage von Instandhaltungs- und Verwal­tungs­kosten möglich. Diese Kosten werden in der Verordnung aber nicht genannt.

Inhaltliche Unbestimmtheit wegen Zusatzes "insbesondere"

Die inhaltliche Unbestimmtheit der Klausel werde nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts durch den Zusatz "insbesondere" verstärkt. Der Zusatz werfe die Frage auf, ob und inwieweit hierin eine Einschränkung der Formulierung "sämtliche Betriebskosten" liegt. Denn die durch das Wort "insbesondere" eigeleitete Aufzählung wäre überflüssig, wenn die Formulierung "sämtliche Betriebskosten" so zu verstehen sei, dass ohne Einschränkung jede Betrie­bs­kos­tenart im Sinne der Betrie­bs­kos­ten­ver­ordnung oder jede andere Betrie­bs­kos­tenart erfasst werden soll.

Revision beim Bundes­ge­richtshof

Der Kläger hat gegen das Urteil des Oberlan­des­ge­richts Revision beim Bundes­ge­richtshof eingereicht.