Käufer einer Eigen­tums­wohnung kann Kaufvertrag wegen verschwiegenem Mangel (Lärmbe­läs­ti­gungen) rückgängig machenRückabwicklung eines Kaufvertrages wegen verschwiegenem Mangel

Im Sommer 2012 hatte die Klägerin vom Beklagten nach mehreren Besich­ti­gungs­terminen eine Eigentumswohnung gekauft und den Kaufpreis teilweise über ein Darlehen finanziert. Im Kaufvertrag hatten die Parteien die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen; dieser hatte versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt seien. Wegen Lärmbe­läs­ti­gungen, die von einer unter der Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens gelegenen Senio­ren­ta­gesstätte ausgingen, hatte sich bereits der Verkäufer kurze Zeit nach seinem Einzug in die Wohnung im Herbst 2011 bei der Hausverwaltung mehrfach beschwert. Die Klägerin erklärte im Frühsommer 2013 unter Hinweis auf die verschwiegene Lärmbelästigung den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangte vom Beklagten u. a. die Rückzahlung des Kaufpreises, den Ersatz von Aufwendungen für Notar, Makler, Grund­e­r­wer­b­steuer etc. sowie die Feststellung, dass der Beklagte auch den weiteren Schaden aus dem zur Kaufpreis­fi­nan­zierung aufgenommen Darlehen zu tragen hat.

Unerträgliche Lärmbe­läs­ti­gungen durch Senio­ren­ta­gesstätte

Die Lärmbelästigung sei unerträglich und auf eine nicht ausreichende Lärmdämmung im Anbau der Wohnung zurückzuführen. Man höre Gespräche, Singen und auch die Klingel aus der unter der Wohnung befindlichen Senio­ren­ta­gesstätte. Diesen Mangel habe der Verkäufer arglistig verschwiegen und auf Frage der Klägerin nach Lärmbe­läs­ti­gungen nur auf ein gelegentliches Türschlagen verwiesen.

Der beklagte Verkäufer verwies auf die der Klägerin bekannte gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und die damit einhergehenden üblichen Lärmein­wir­kungen. Ein arglistiges Verschweigen des Mangels leugnete der Beklagte. Zwar hätte es diesbezüglich Beschwerden bei der Hausverwaltung gegeben, jedoch sei der Mangel dann beseitigt worden.

Gutachten offenbarte Mängel beim baulichen Zustand der Wohnung - Schalldämmwerte werden deutlich unterschritten

Das Gericht hat u. a. ein Gutachten zum baulichen Zustand der Wohnung eingeholt und diese auch selbst in Augenschein genommen. Dabei hat sich herausgestellt, dass die maßgeblichen Schalldämmwerte der Wohnung deutlich unterschritten waren, so dass die Störungen in einem nicht mehr zumutbaren Bereich lagen. Zur Behebung dieses Mangels muss die gesamte Fassade neu konstruiert werden. Aufgrund der baulichen Ursache des Mangels und auch wegen der früheren eigenen Beschwerden des Beklagten gegenüber der Hausverwaltung war das Gericht auch davon überzeugt, dass der Mangel schon bei Übergabe der Wohnung vorgelegen hat. Auch noch nach kleineren Umbaumaßnahmen in der Senio­ren­ta­gesstätte hatte der Beklagte gegenüber der Hausverwaltung erklärt, dass er sich wegen der Lärmbelästigung überlegen müsse, die Wohnung wieder aufzugeben.

Verkäufer hatte den Sachmangel beim Verkauf arglistig verschwiegen

Aufgrund des letztgenannten Umstandes ging das Gericht auch davon aus, dass der beklagte Verkäufer den Sachmangel der übermäßigen Lärmbe­ein­träch­tigung der Klägerin beim Kauf der Wohnung arglistig verschwiegen hatte. Die Tatsache, dass die Klägerin die Wohnung vor dem Kauf mehrfach besichtigt hatte, wirkte sich nicht negativ auf den Erfolg der Klage aus. Das Landgericht hat den Beklagten auf seine Kosten zur Rückzahlung des Kaufpreises (gegen Rücknahme der Eigen­tums­wohnung) und zum Ersatz der von der Klägerin getätigten Aufwendungen verurteilt. Weiter hat der Verkäufer der Klägerin auch den Schaden aus dem zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommen Darlehen zu ersetzen und schließlich deren vorgerichtliche Rechts­an­walts­kosten zu tragen.