Inanspruchnahme der Mietkaution durch Vermieter nach Ende des Mietver­hält­nisses aufgrund strittiger Forderungen kann durch einstweilige Verfügung gestoppt werdenBefugnis zur Verwendung der Mietsicherheit nur bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach Beendigung eines Mietver­hält­nisses über eine Wohnung machten die Vermieter Ansprüche geltend. Die Mieter stritten aber das Bestehen der Ansprüche ab. Die Vermieter beabsichtigten daraufhin die zum Mietbeginn geleistete Mietsicherheit zu verwenden. Um die Inanspruchnahme der Mietkaution zu verhindern, beantragten die Mieter im Eilverfahren den Erlass einer auf Unterlassung gerichteten einstweiligen Verfügung. Nachdem das Amtsgericht Berlin-Wedding den Antrag zurückwies, musste das Landgericht Berlin entscheiden.

Anspruch auf Unterlassung der Inanspruchnahme der Mietkaution

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten der Mieter und hob daher die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Die Mieter können das vorläufige Unterlassen der Inanspruchnahme der Mietkaution im Wege des einstweiligen Verfü­gungs­ver­fahrens verlangen. Auch nach Beendigung des Mietver­hält­nisses könne der Vermieter die Mietsicherheit nur dann rechtmäßig in Anspruch nehmen und verwerten, wenn er Inhaber von Ansprüchen sei, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen ihm und dem Mieter unstreitig seien. Denn eine vom Mieter zu stellende Sicherheit oder Kaution habe weitestgehend eine bloße Sicherungs- und keine Befrie­di­gungs­funktion.

Schutz der Mietsicherheit vor Insolvenzrisiko des Vermieters begründet Eilbe­dürf­tigkeit

Nach Auffassung des Landgerichts habe auch eine Eilbe­dürf­tigkeit und somit ein Verfügungsgrund vorgelegen. Es sei zu beachten, dass die insolvenzfeste Anlage der vom Wohnraummieter geleisteten Sicherheit unabhängig von den konkreten Vermö­gens­ver­hält­nissen des jeweiligen Vermieters und damit auch bei einem lediglich abstrakten Insolvenzrisiko zu gewährleisten sei. Die drohende Vereitelung dieses Schutzzwecks begründe einen wesentlichen Nachteil des Mieters und damit einen Verfügungsgrund auf Erlass einer einstweiligen Unter­las­sungs­ver­fügung.