Verzicht des Vermieters auf Kündigung wegen Eigenbedarfs bedarf der SchriftformDies gilt auch - jedenfalls im Fall eines Eigen­tü­mer­wechsels - beim Austausch des Mietobjekts

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Im Jahr 1996 mieteten sich zwei Leute eine Wohnung im 4. OG eines Mehrfa­mi­li­en­hauses. Zugleich wurde mit dem damaligen Eigentümer eine Einschränkung des Kündi­gungs­rechts wegen Eigenbedarfs vereinbart. Nachfolgend kam es zu einem Eigentümerwechsel der Mietsache. Im Jahr 2003 zogen die Mieter in eine im 1. OG gelegenen Wohnung des selben Hauses. Für diese Wohnung wurde kein schriftlicher Mietvertrag angefertigt. Im Jahr 2008 kündigte der neue Eigentümer den Mietern wegen Eigenbedarfs, da sein Sohn und dessen Lebensgefährtin die von den Mietern inne gehaltene Wohnung benötigten. Die Mieter beriefen sich auf den Kündi­gungs­aus­schluss des Mietvertrages von 1996 und weigerten sich auszuziehen. Daraufhin erhob der Eigentümer Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietsache. Das Amtsgericht Mitte gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieter.

Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam

Das Landgericht Berlin entschied gegen die Mieter. Die Kündigung des Eigentümers wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sei zulässig gewesen. Die Mieter seien gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet gewesen. Die im Mietvertrag von 1996 vereinbarte Einschränkung des Kündi­gungs­rechts wegen Eigenbedarfs sei nicht Bestandteil des Mietver­hält­nisses über die Wohnung im 1. OG geworden. Es hätte insofern ein neuer schriftlicher Mietvertrag vorliegen müssen.

Neues Mietverhältnis bedurfte der Schriftform

Eine Beschränkung des neuen Eigentümers auf sein Recht, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen hätte gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform bedurft. Denn diese Vorschrift verfolge vor allem den Zweck, es dem Grund­s­tück­s­er­werber zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu informieren. Das Schriftformerfordernis diene somit hauptsächlich dem Schutz des Infor­ma­ti­o­ns­in­teresses eines potentiellen Grund­s­tück­s­er­werbers (vgl. BGH, Urt. v. 04.04.2007 - VIII ZR 223/06). Ohne Einhaltung der Schriftform könne der Erwerber sonst keine Kenntnis von der Beschränkung des Kündi­gungs­rechts erlangen.