BGH: Bei Fläche­n­ab­weichung unter 10 % setzt Mietminderung Vortrag zur Beein­träch­tigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache vorausFläche­n­ab­weichung infolge von Umbauarbeiten stellt Mietmangel dar

In dem zugrunde liegenden Fall betrieb eine Gewerbemieterin seit dem Jahr 2015 in den angemieteten Räumen eine Ballettschule. Im Mietvertrag war die Größe der Mietfläche mit ca. 300 qm vertraglich vereinbart. Nach Umbauarbeiten im Jahr 2016 verkleinerte sich die Mietfläche um ca. 10 qm. Die Mieterin leitete daraus ein Recht zur Mietminderung ab. Sie gab an, auf den fehlenden 10 qm vier zusätzliche Schüler hätte unterrichten können. Die Mieterin erhob schließlich Klage auf Feststellung, dass sie die monatliche Bruttomiete um 10 % mindern dürfe.

Landgericht und Oberlan­des­gericht wiesen Klage ab

Sowohl das Landgericht München I als auch das Oberlan­des­gericht München wiesen die Klage ab. Nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts bestehe kein Recht zur Mietminderung. Zwar liege wegen der Verringerung der Mietfläche ein Mangel der Mietsache vor. Da die Flächen­dif­ferenz aber weniger als 10 % betrage, hätte die Mieterin vortragen und beweisen müssen, dass die geringfügige Flächenabweichung die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich beeinträchtigt. Die Mieterin habe aber nicht konkret vorgetragen, dass die Fläche­n­ab­weichung zu Umsatzeinbußen geführt hat. Gegen diese Entscheidung legte die Mieterin Revision ein.

Bundes­ge­richtshof verneint ebenfalls Mietmin­de­rungsrecht wegen Fläche­n­ab­weichung

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Zwar liege in der Fläche­n­ab­weichung ein Mietmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB. Dieser rechtfertige aber keine Mietminderung.

Vortrag zur Beein­träch­tigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache erforderlich

Eine Mietminderung sei ohne weiteres möglich, so der Bundes­ge­richtshof, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt. In diesem Fall werde angenommen, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert ist. Bleibe die Fläche­n­ab­weichung unter 10 %, könne sich der Mieter nicht auf diese Vermutung stützen. Er müsse dann vielmehr konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass durch die Fläche­n­ab­weichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietdache beeinträchtigt ist.

Abstrakte Behauptung zu möglichen Umsatzeinbußen unzureichend

Die Mieterin sei ihrer Darlegungslast nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs nicht ausreichend nachgekommen. Die Mieterin habe eine abstrakte Behauptung aufgestellt, durch die Fläche­n­ab­weichung seien ihr mögliche Einnahmen entgangen. Daraus ergebe sich aber nicht, inwieweit sie durch die geringere Nutzfläche konkret im Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird.