Gewährung von Konkur­renz­schutz führt bei Nichtbeachtung zu einem MietmangelVerletzung des Konkur­renz­schutzes beeinträchtigt Gebrauchs­tauglichkeit

Im zugrunde liegenden Fall schloss der Kläger mit der Beklagten einen Mietvertrag über Räume zur Nutzung als Arztpraxis. Im Mietvertrag wurde ihm Konkurrenzschutz gewährt. Nachfolgend vermietete der Beklagte weitere Räume des Hauses an einem anderen Arzt zur Nutzung als Arztpraxis. Die Ausrichtungen beider Praxen überschnitten sich. Der Kläger sah darin ein Konkur­renz­ver­hältnis und klagte auf Feststellung, dass die Miete gemindert war und auf Zahlung der infolge der Minderung zu viel gezahlten Miete. Das Landgericht Leipzig gab der Klage statt. Das Oberlan­des­gericht Dresden wies die Klage auf Berufung der Beklagten ab. Dagegen richtete sich die Revision des Klägers.

Minderungsrecht an der Miete bestand

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten des Klägers. Die vertragswidrige Konkur­renz­si­tuation habe einen Mangel der Mietsache dargestellt. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liege bei einer nachteiligen Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten vor. Auch die außerhalb der Mietsache liegenden Umstände führen zu einem Mangel, wenn sie deren Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen. Dies habe hier vorgelegen. Dabei habe es keine Rolle gespielt, ob der Konkur­renz­schutz ausdrücklich vereinbart wurde oder nicht.

Verletzung des vertrag­s­im­ma­nenten Konkur­renz­schutzes beeinträchtigt Gebrauch­s­taug­lichkeit unmittelbar

Nach Ansicht des BGH werde der Kläger in seinem vertragsgemäßen Gebrauch durch die Verletzung des vertrag­s­im­ma­nenten Konkur­renz­schutzes unmittelbar beeinträchtigt. Diese Beein­träch­tigung stelle auch einen Mangel dar. Es gehöre bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Gewerbes zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass dem ersten Mieter auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung der Schutz vor Konkurrenz gewährt werde (sog. vertrag­s­im­ma­nenter Konkur­renz­schutz). Es sei hier zu berücksichtigen gewesen, dass für den Umsatz einer Arztpraxis das Umfeld von Bedeutung sei. Ein nieder­ge­lassener Arzt werde durch die Eröffnung einer Praxis im selben Haus erheblich beeinträchtigt.

Verletzung des vertraglich vereinbarten Konkur­renz­schutzes beeinträchtigt Gebrauch­s­taug­lichkeit unmittelbar

Das gleiche gelte für einen vertraglich vereinbarten Konkur­renz­schutz, so der BGH weiter. Durch die ausdrückliche Vereinbarung der Verpflichtung werde der geschuldete vertragsgemäße Gebrauch dahin konkretisiert, dass dem Mieter der von bestimmter Konkurrenz ungestörte Gebrauch der Mieträume eingeräumt werde. In diesem ausdrücklich vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch sei der Kläger durch die vertragswidrige Konkurrenz unmittelbar beeinträchtigt gewesen.

Abschließende Entscheidung war nicht möglich

Da das Berufungs­gericht keine Feststellungen zur Erheblichkeit der Beein­träch­tigung getroffen hatte und der BGH solche Feststellungen nicht machen durfte, musste der Rechtsstreit zur Nachholung dieser Feststellungen an das Oberlan­des­gericht Dresden zurückverwiesen werden. Erst danach könne abschließend entschieden werden, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe ein Minderungsrecht an der Miete bestanden habe.