Bank muss nicht über eine im Kaufpreis einer Immobilie enthaltene Innenprovision aufklärenBundes­ge­richtshof verneint arglistige Täuschung von Anlegern

Das Berufungs­gericht hatte die Zwangs­voll­streckung aus notariellen Urkunden, die im Zusammenhang mit dem Immobi­li­e­n­erwerb errichtet wurden und Darle­hens­rü­ck­zah­lungs­ansprüche der Bank sichern sollten, für unzulässig erklärt. Auf die Revisionen der Bank hat der Bundes­ge­richtshof die Berufungs­urteile aufgehoben und die Verfahren an das Berufungs­gericht zurückverwiesen.

Kreditgebende Bank ist nur unter ganz besonderen Voraussetzungen zur Aufklärung Risiko­auf­klärung verpflichtet

Zur Begründung führte das Gericht aus, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofes eine kreditgebende Bank, mit der kein Anlage­be­ra­tungs­vertrag geschlossen wurde, bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwer­ber­mo­dellen zur Risiko­auf­klärung über das finanzierte Anlagegeschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet ist. Das ist etwa bei einem Wissens­vor­sprung der Bank der Fall. Ein solcher liegt u.a. vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Anleger von seinem Geschäfts­partner oder durch den Verkauf­sprospekt über die von ihm zu zahlenden Vertrie­b­spro­vi­sionen arglistig getäuscht wurde.

Anfallen einer Vertrie­b­spro­vision wird im Prospekt deutlich erkennbar offengelegt

Der hier verwendete Verkauf­sprospekt weist zwar nicht aus, dass in den Kaufpreis eine Vertrie­b­spro­vision in Höhe von 18,24 % eingepreist war. Eine arglistige Täuschung, wie sie vom Berufungs­gericht angenommen wurde, liegt dennoch nicht vor. Der Anfall von Vertrie­b­spro­vi­sionen wurde im prospektierten Gesamtaufwand unter der Rubrik "Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing" deutlich erkennbar dem Grunde nach offengelegt. Auch eine Täuschung über die Höhe der Vertrie­b­spro­vision ist nicht erfolgt. Aus der geringen Höhe anderer offen gelegter Bestandteile des Gesamtaufwandes kann, entgegen der Auffassung des Berufungs­ge­richts, nicht geschlossen werden, die im Kaufpreis enthaltene Vertrie­b­spro­vision sei ebenfalls gering.

Wahrheits­widrige Angaben über Anfall und Höhe weiterer Vertrie­b­spro­vi­sionen seitens der Vermittler nicht erkennbar

In den von den Vermittlern verwendeten formularmäßigen Vermitt­lungs­auf­trägen und Berech­nungs­bei­spielen wurde ebenfalls nicht arglistig über die Höhe der Vertrie­b­spro­vision getäuscht. Diese weisen zwar nur die vom Anleger direkt an den jeweiligen Vermittler zu zahlende "Bearbei­tungs­gebühr" in Höhe von 3,42 % aus. Darin liegt jedoch keine abschließende Erklärung über Anfall und Höhe sonstiger Vertrie­b­spro­vi­sionen. Im Gegenteil wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Vermittler nicht nur für die Erwerber, sondern auch als Nachweismakler für eine zwischen­ge­schaltete Vertrie­bs­ge­sell­schaft tätig werden und Provi­si­ons­ansprüche auch gegen andere am Immobi­li­en­projekt Beteiligte bestehen können. Schließlich ergab die in den Vorinstanzen durchgeführte Beweisaufnahme nicht, dass die Vermittler in den Verkaufs­ge­sprächen wahrheits­widrige Angaben über Anfall und Höhe weiterer Vertrie­b­spro­vi­sionen gemacht haben.

BGH verneint mögliche Schaden­s­er­satz­ansprüche

Mangels einer arglistigen Täuschung der Anleger durch den Vertrieb konnte der Bank deshalb nicht der Verwurf gemacht werden, eine Aufklä­rungs­pflicht verletzt zu haben. Schaden­s­er­satz­ansprüche der Anleger gegen die Bank, die der Zwangs­voll­streckung entgegen gehalten werden könnten, bestehen somit nicht.

Die Verfahren waren zur Klärung weiterer, vom Berufungs­gericht bislang noch nicht geprüfter Einwendungen der Anleger zurück­zu­ver­weisen.