BGH zu Ansprüchen eines Mieters einer unrenoviert überlassenen WohnungMieter von unrenoviert übernommener Wohnungen haben Anspruch auf "frische" Renovierung unter Kostenbeteilung

Im zugrunde liegenden ersten Fall mieteten die Kläger im Jahr 2002 von der beklagten Vermieterin eine bei Überlassung unrenovierte Wohnung in Berlin. Da sich aus ihrer Sicht der Zustand der Wohnungs­de­ko­ration zwischen­zeitlich verschlechtert habe, forderten sie die Beklagte im März 2016 vergeblich auf, Tapezier- und Anstri­ch­a­r­beiten gemäß einem beigefügten Kosten­vor­an­schlag ausführen zu lassen.

Klage der Mieter scheitert in Vorinstanzen

Die auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses in Höhe von (zuletzt) 7.312,78 € gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, den Klägern stehe ein Vorschuss­an­spruch aus § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu, da die Mietsache aufgrund ihres dekorativen Verschleißes nicht mangelhaft (§ 536 Abs. 1 BGB) geworden sei. Da die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sei, sei zwar grundsätzlich der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Auch sei davon auszugehen, dass sich der Zustand der Wohnungs­de­ko­ration nach einer Mietzeit von 14 Jahren im Vergleich zum (unrenovierten) Anfangszustand weiter verschlechtert habe. Jedoch hätten die Kläger diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert, so dass ein Anspruch auf Vornahme von Renovierungsarbeiten gegen den Vermieter von vorne herein ausscheide, zumal dadurch eine deutlich über den vertragsgemäß geschuldeten Zustand der Wohnung hinausgehende Verbesserung erzielt würde, welche die Beklagte nicht schulde. Ein Anspruch des Mieters auf ein Tätigwerden des Vermieters bestehe nur dann, wenn die Wohnung zwischen­zeitlich "verkommen" und "Substanzschäden" vorzubeugen sei. Dafür sei nichts ersichtlich.

Mieter legen Widerklage ein und begehren die Vornahme von Schön­heits­re­pa­raturen

Im Zweiten Fall begehrte der Mieter (im Rahmen einer Widerklage) die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Die Wohnung war ihm bei Mietbeginn im Jahr 1992 von der Rechts­vor­gängerin der Vermieterin unrenoviert überlassen worden. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovie­rungs­zu­stands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen.

Vorinstanz: Mietern hat Anspruch auf Durchführung der geforderten Instand­hal­tungs­a­r­beiten

Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dem Beklagten stehe ein Anspruch auf Durchführung der von ihm geforderten Instand­hal­tungs­a­r­beiten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Zwar bestimme sich die Erhal­tungs­pflicht des Vermieters nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss. Danach wäre die Klägerin (Vermieterin) aufgrund der unrenoviert überlassenen Wohnung lediglich verpflichtet, nach einem weiteren dekorativen Verschleiß den Ursprungs­zustand wieder­her­zu­stellen, nicht aber durch eine vollständige Renovierung dem Mieter eine Wohnung zu verschaffen, die deutlich besser sei als zu Anfang. Jedoch sei in Fällen wie dem vorliegenden nicht davon auszugehen, dass der schlechte Anfangszustand der vertragsgemäße sei. Der Vermieter müsse sich an dem im Mietvertrag festgehaltenen - jedoch unwirksamen - "Renovie­rungs­programm", wonach der Mieter von Zeit zu Zeit die Schön­heits­re­pa­raturen hätte ausführen müssen, spiegelbildlich festhalten lassen.

BGH : An Stelle der unwirksamen Schön­heits­re­pa­ra­tur­klausel tritt Erhal­tungs­pflicht des Vermieters

Der Bundes­ge­richtshof hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungs­gericht zurückverwiesen. Zwar sind die Berufungs­kammern in beiden Fällen zutreffend davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schön­heits­re­pa­raturen auf die Mieter im Formu­la­r­miet­vertrag unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. Der Bundes­ge­richtshof hat damit seine Rechtsprechung bestätigt, wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schön­heits­re­pa­ra­tur­klausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhal­tungs­pflicht des Vermieters tritt. Für eine von der Vermieterseite befürwortete ergänzende Vertrags­aus­legung - die ohnehin nicht zu dem - einseitig an den Interessen des Vermieters orientierten - Ergebnis führen könnte, dass dem Mieter die Ausführung von Arbeiten auf eigene Kosten freistehe, der Vermieter Schön­heits­re­pa­raturen unter keinen Umständen auszuführen habe, ist deshalb kein Raum. Ebenso wenig kann der unwirksamen Formularklausel der Inhalt beigemessen werden, der Vermieter müsse sich spiegelbildlich an der dort vorgesehenen (frischen) Renovierung festhalten lassen und deshalb treffe ihn - ohne Rücksicht auf den (vertragsgemäßen) unrenovierten Zustand bei Mietbeginn - eine unein­ge­schränkte Renovie­rungs­pflicht.

Vermieter trifft Instand­hal­tungs­pflicht bei wesentlicher Verschlech­terung

Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhal­tungs­pflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter, vorliegend nach der Verkehrs­an­schauung mithin der unrenovierte Zustand, in dem sie sie die Wohnung besichtigt und angemietet haben, ohne dass Vereinbarungen über vom Vermieter noch auszuführende Arbeiten getroffen wurden. Entgegen der Auffassung des Berufungs­ge­richts führt das aber nicht dazu, dass Instand­hal­tungs­ansprüche der Mieter unabhängig von dem weiteren Verschleiß der Dekoration von vornherein auszuscheiden hätten. Vielmehr trifft den Vermieter eine Instand­hal­tungs­pflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat - was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (hier: 14 bzw. 25 Jahre) naheliegt.

Mieter hat Anspruch auf eine "frische" Renovierung, mit Kosten­be­tei­ligung

Allerdings ist die Wieder­her­stellung des (vertragsgemäßen) Anfangs­zu­standes in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse vernünftiger Mietver­trags­parteien. Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schön­heits­re­pa­raturen sach- und inter­es­sen­gerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schön­heits­re­pa­raturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Vor diesem Hintergrund hat das Gericht entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine "frische" Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.

Kostenvorschuss ist bei Kosten­be­tei­ligung abzuziehen

Begehrt der Mieter die Vornahme der Schön­heits­re­pa­raturen durch den Vermieter, so kann dieser die Kosten­be­tei­ligung des Mieters nach Art eines Zurück­be­hal­tungs­rechts einwenden. Verlangt der Mieter, von dem mit der Durchführung der Arbeiten in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kosten­vor­schusses führt, die angemessene Kosten­be­tei­ligung zu einem entsprechenden Abzug von den voraus­sicht­lichen Kosten.