Rückgabe einer Mietsache setzt Änderung der Besitz­ver­hältnisse voraus - BGH zum Beginn der Verjäh­rungsfrist bei Ersatz­ansprüchen des VermietersVerjäh­rungsfrist kann auch ohne vorherige Beendigung des Mietver­hält­nisses ablaufen / Schaden­s­er­satz­an­spruch verjährt - Mieter kommt nicht für Kosten durch Hausbrand auf

Im vorliegenden Fall war es durch Verschulden eines Mieters zunächst zu einem Brand in dessen Wohnung gekommen. Anschließend breitete sich das Feuer auf andere Teile des Wohnhauses aus und richtete erheblichen Schaden an. Die Gebäu­de­brand­schutz­ver­si­cherung verlangte daraufhin von der Haftpflichtversicherung des Mieters den Ersatz des Schadens für die nicht von ihm gemieteten Gebäudeteile.

Versicherung sieht eine Unterbrechung im Mietverhältnis und verweist auf die Verjäh­rungsfrist

Die Versicherung des Beklagten lehnte die Zahlung des Schaden­s­er­satzes mit der Begründung ab, die Forderung sei verjährt. Da der Mieter nach dem Brand für die Zeit der Wohnraum­wie­der­her­stellung anderweitig untergebracht wurde, sei das Mietverhältnis ab diesem Zeitpunkt unterbrochen gewesen und die Verjährungsfrist habe mit diesem Tag begonnen. Im vorliegenden Rechtsstreit ging es demnach um die Frage, ob das Mietverhältnis zwischen dem beklagten Mieter und dem Vermieter fortbestanden hatte oder ob es unterbrochen war und die Haftpflicht­ver­si­cherung damit eine Verjährung als Haftungs­aus­schlußgrund geltend machen konnte.

Beendigung des Mietver­hält­nisses gilt als maßgeblicher Zeitpunkt für den Beginn der Verjäh­rungsfrist

Der Bundes­ge­richtshof stellte in seinem Urteil fest, dass die Schaden­s­er­satz­ansprüche verjährt waren. Die Verjäh­rungsfrist beginne zwar gemäß § 558 Abs. 2 BGB ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter das Mietobjekt zurückerhält, wobei "zurückerhalten" bedeute, dass dem Vermieter die Sachherrschaft über die Wohnung vom Mieter wieder eingeräumt wird. Ausdrücklich sei in der Vorschrift des § 558 BGB auch die Beendigung des Mietver­hält­nisses als maßgeblicher Zeitpunkt für den Beginn der Frist genannt, nicht bloß die Rückgabe zum Zwecke der Instandsetzung bei anschließender Fortsetzung des Mietver­hält­nisses.

Die Herbeiführung der Sachherrschaft ist bereits als Rückgabe zu verstehen

Nach Auffassung des Gerichts müsse der Begriff der Rückgabe jedoch weiter gefasst werden. Unter Rückgabe müsse bereits die Herbeiführung der Sachherrschaft, durch die der Vermieter in die Lage versetzt werde, sich ungestört ein umfassendes Bild von Beschädigungen am Mietobjekt zu machen, verstanden werden.

Wolle der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, so sei ihm zuzumuten, vor Ablauf der Frist von sechs Monaten den Schaden geltend zu machen. Damit solle eine Klärung unter dem frischen Eindruck der Ereignisse gewährleistet werden und einer Verschlech­terung der Beweissituation durch Zeitablauf vorgebeugt werden.

Im vorliegenden Fall sei der Kläger in der Lage gewesen, die gemietete Wohnung seit Umzug des Mieters in die Ersatzwohnung gründlich zu untersuchen und er habe davon auch Gebrauch gemacht. Aus diesem Grund könne man die Frist zur Geltendmachung von Schaden­s­er­satz­ansprüchen als verjährt betrachten.