BGH: Kein Recht der Mieter auf günstige Heizung­s­al­ter­nativeGebäudeheizung mittels Wärme­con­tracting

Die Klägerin war Vermieterin der Beklagten. Die Wärme- und Warmwas­ser­ver­sorgung des Gebäudes, in dem sich die vermietete Wohnung befand, erfolgte ursprünglich in einer von der Klägerin betriebenen Zentra­l­hei­zungs­anlage. Vor Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien übertrug die Klägerin und Vermieterin die Wärme- und Warmwas­ser­ver­sorgung einem Wärme­con­trac­tin­g­un­ter­nehmen. Der Formularmietvertrag regelte bezüglich der Heiz- und Warmwas­ser­kosten unter anderem, dass der Mieter sämtliche Kosten anteilig zu tragen habe.

Mieter muss Heizkosten zahlen

Die Klägerin hatte gegen die Beklagte einen Anspruch auf Nachzahlung von Heiz- und Warmwas­ser­kosten geltend gemacht. Diesen Anspruch bejahten die Instanzgericht und wurden darin vom Bundes­ge­richtshof bestärkt. Die Klägerin könne gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem vereinbarten Mietvertrag die geltend gemachten Nachzah­lungs­beträge verlangen. Denn es handele sich insoweit um Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden könnten. Die Berechtigung der Klägerin zur anteiligen Umlage der gesamten Kosten der Wärmeversorgung auf die Beklagte ergebe sich insbesondere aus dem Mietvertrag. Darin sei ausdrücklich geregelt, dass die Beklagte bei einer Fremd­be­lie­ferung die anteiligen Kosten für die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser zu tragen habe.

Kein Verstoß gegen das dem Vermieter obliegende Wirtschaft­lich­keitsgebot

Ein Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB sei nicht ausreichend dargelegt worden. Nach einer weit verbreiteten Auffassung trage zwar der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Wirtschaft­lich­keits­grundsatz beachtet habe. Doch selbst bei Zugrundelegung dieser Auffassung sei es zunächst Sache des Mieters, der einen solchen Verstoß gegen das Wirtschaft­lich­keitsgebot geltend mache, konkret vorzutragen, dass Heizwärme und Warmwasser in den der Abrechnung zugrunde liegenden Zeiträumen von einem anderen Wärmecontractor preiswerter angeboten worden seien. Erst dann sei es an dem Vermieter, darzulegen und erfor­der­li­chenfalls den Nachweis zu erbringen, dass er mit dem von ihm abgeschlossenen Wärme­con­trac­ting­vertrag das Wirtschaft­lich­keitsgebot nicht verletzt habe. Diese Anforderungen habe die Beklagte vorliegend nicht erfüllt.

Möglichkeit preiswerterer Versorgung schließt Zahlungspflicht des Mieters bezüglich Heizkosten nicht aus

Die dem Vermieter auferlegte Pflicht zur Rücksichtnahme auf die finanziellen Interessen seiner Mieter könne nicht so weit gehen, dass ein Mieter, der eine bei Abschluss des Mietvertrags mittels Wärme­con­tracting versorgte Wohnung anmiete und sich vertraglich zur anteiligen Tragung der Kosten der Wärmelieferung verpflichte, dem Vermieter bei Abrechnung der Betriebskosten entgegenhalten könnte, die Mietwohnung hätte mittels Fernwärme oder durch eine vom Vermieter selbst betriebene Zentralheizung preiswerter versorgt werden können.

§ 535 BGB [Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags]

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

§ 556 BGB [Vereinbarungen über Betriebskosten]

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaft­lichkeit zu beachten. […]