BGH: Vermieter dürfen keine Farben für Innenanstrich von Türen und Fenstern vorgeben - Mieter haben freie Farbwahl bei Schönheits­reparaturenBGH erklärt Farbwahlklausel im Mietvertrag für unwirksam - Während der Mietzeit kann der Vermieter nur bei anerken­nens­wertem Grund die Farbe vorschreiben

Die beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formu­la­r­miet­ver­trages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt:

"Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietver­hält­nisses anfallenden Schön­heits­re­pa­raturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schön­heits­re­pa­raturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …"

Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:

"Bei der Ausführung von Schön­heits­re­pa­raturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …"

Vermieterin verlangt Schadensersatz wegen unterlassener Schön­heits­re­pa­raturen

Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mietver­hält­nisses (soweit im Revisi­ons­ver­fahren noch von Interesse) Schadensersatz wegen unterlassener Schön­heits­re­pa­raturen. Die Klage ist in erster und zweiter Instanz ohne Erfolg geblieben.

Farbvorgabe in Mietvertrag unwirksam

Auch die Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe ("weiß") für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der Bundes­ge­richtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schön­heits­re­pa­ra­tur­klauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerken­nens­wertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhalts­kon­trolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten (vgl. Bundes­ge­richtshof, Urteil v. 18.02.2009 - VIII ZR 166/08 -).

Unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Verpflichtung zu Schön­heits­re­pa­raturen schlechthin

Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schön­heits­re­pa­raturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schön­heits­re­pa­raturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegen­ständ­lichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrecht­er­haltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovie­rungs­pflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungs­er­hal­tenden Reduktion Allgemeiner Geschäfts­be­din­gungen verstoßen.