BGH: Klausel über die Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe der Mietwohnung ist wirksamKeine Beschränkung auf bestimmten Farbton

Der Bundes­ge­richthof hatte über die Wirksamkeit einer Klausel zu entscheiden, die den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der 1996 geschlossene Mietvertrag sah unter anderem formularmäßig vor, dass der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Weiter ist bestimmt:

"Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

Vermieter verlangte Schadensersatz für Schön­heits­re­pa­raturen

Nach dem Ende des Mietver­hält­nisses im Jahr 2006 forderten die Kläger die Beklagten vergeblich zur Vornahme von Schön­heits­re­pa­raturen auf. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem Schadensersatz statt der Leistung in Höhe von 7.400,48 € netto für nicht vorgenommene Schön­heits­re­pa­raturen verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen. Der Bundes­ge­richtshof hat auf die Revision der Kläger das Urteil des Berufungs­ge­richts aufgehoben und das Verfahren zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

BGH führt Rechtsprechung zur "Farbwahlklausel" fort

Der Bundes­ge­richtshof hat seine Rechtsprechung zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fortgeführt. Die vorliegende Klausel differenziert zwischen "lackierten" Holzteilen, die (allein) in dem bei Vertragsbeginn "vorgegebenen" Farbton zurückzugeben sind, und "farbig gestrichenen" Holzteilen, die außer in dem ursprünglichen Farbton auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können.

Die Verpflichtung des Mieters, lackierte bzw. farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, ist für sich genommen unbedenklich und führt auch nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schön­heits­re­pa­raturen. Die Klausel beschränkt sich in ihrem unmittelbaren Anwen­dungs­bereich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des Mietver­hält­nisses. Auf diesen Zeitpunkt bezogen ist sie – isoliert betrachtet – schon deswegen unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietver­hält­nisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entsprechenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr besteht, das gegen das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurück­zu­er­halten, abzuwägen wäre.

BGH: Interesse des Vermieters an Weiter­ver­mietung rechtfertigt Farbwahlklausel bei Rückgabe der Wohnung

Allerdings wird ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mieter sich schon während des laufenden Mietver­hält­nisses bei einem erforderlich werdenden Neuanstrich der Holzteile von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der Wahl einer farblichen Gestaltung, die nicht der für den Zeitpunkt der Rückgabe vereinbarten entspricht, Gefahr läuft, bei seinem Auszug den Anstrich erneuern zu müssen, auch wenn dies nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforderlich wäre. Die daraus resultierende faktische Einschränkung der – grundsätzlich anzuerkennenden – Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ist jedoch hinzunehmen. Wie der Senat nach Erlass des Berufungs­urteils bereits bei der Beurteilung einer Farbwahlklausel für die laufenden Schön­heits­re­pa­raturen entschieden hat, ist dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weiter­ver­mietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietver­hält­nisses mit einer Dekoration zurück­zu­er­halten, die von möglichst vielen Mietin­ter­es­senten akzeptiert wird (BGH, Urteil v. 18.06.2008 - VIII ZR 224/07 - = NJW 2008, 2499). Der Senat hat daher bereits ausgesprochen, dass eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel, die den Mieter nicht auf eine spezielle Dekora­ti­o­nsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite ("neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten") vorgibt, die zu den unter­schied­lichsten Einrich­tungs­stilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist, den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Dasselbe gilt für die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die "farbig gestrichenen" Holzteile betrifft. Sie legt den Mieter nicht auf einen bestimmten Farbton fest, sondern belässt ihm neben dem ursprünglich vorhandenen Farbton einen ausreichenden Entschei­dungs­spielraum in der Bandbreite heller Farbtöne.

Mieter darf Mieträume nicht derart verändern, dass eine Substanz­ver­letzung entstehen könnte, so dass die Klausel hinsichtlich "lackierter Holzteile" angemessen ist

In Bezug auf "lackierte" Holzteile fehlt es allerdings an einem Gestal­tungs­spielraum hinsichtlich der farblichen Gestaltung, weil die Klausel den Mieter insoweit auf den allein zulässigen ursprünglichen – bei Vertragsbeginn "vorgegebenen" – Farbton festlegt. Bei umfassender Würdigung der hierdurch berührten Interessen der Parteien ist aber auch diese weitgehende Beschränkung der Gestal­tungs­mög­lichkeit des Mieters nicht zu beanstanden. Denn auf Seiten des Vermieters fällt der Umstand ins Gewicht, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur – anders als bei einem deckenden Farbanstrich – eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanz­ver­letzung zur Folge hat, ist dem Mieter aber nicht gestattet.