BGH: Vermieter darf Wandfarbe während der Mietzeit nicht vorschreiben - Klausel "Weißen der Decke" unzulässigBGH zu unzulässigen Farbwahl­klauseln bei Schönheits­reparaturen - Klausel benachteiligt Mieter unangemessen

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Nach § 3 Abs. 6 des Formu­la­r­miet­ver­trages waren die Beklagten zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In der Klausel ist bestimmt:

"Die Schön­heits­re­pa­raturen umfassen insbesondere:

Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versor­gungs­lei­tungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."

Vermieter fordert Schadensersatz wegen unterlassener Schön­heits­re­pa­raturen

Mit der Klage hat der Kläger nach Beendigung des Mietver­hält­nisses unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schön­heits­re­pa­raturen bzw. Beschädigung der Mietsache begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungs­gericht die Zahlungsklage wegen unterlassener Schön­heits­re­pa­raturen abgewiesen. Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

Mieter wird in Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die Klausel unwirksam ist und daher ein Schaden­s­er­satz­an­spruch wegen unterlassener Schön­heits­re­pa­raturen nicht besteht. Der Senat hat seine Rechtsprechung fortgeführt, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schön­heits­re­pa­raturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist (vgl. Bundes­ge­richtshof, Urteil v. 18.06.2008 - VIII ZR 224/07 -). Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des Mietver­hält­nisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerken­nens­wertes Interesse des Vermieters besteht. So verhielt es sich auch in dem hier zu entscheidenden Fall, weil die Klausel sich nicht auf eine bloße Endre­no­vie­rungs­pflicht des Mieters beschränkt. Für ein anerken­nens­wertes Interesse des Vermieters an einem Wand- und Deckenanstrich allein in der Farbe weiß – etwa wegen einer andernfalls drohenden Substanz­ver­letzung – bot der revisi­ons­rechtlich zu berück­sich­tigende Sachvortrag des Klägers keinen Anhalt.

Begriff "weißen" ist nicht als Synonym für "streichen" zu verstehen

Das Berufungs­gericht ist auch zutreffend davon ausgegangen, dass es jedenfalls nicht fern liegt, unter dem Begriff "weißen" nicht lediglich ein Synonym für streichen, sondern auch einen Anstrich in weißer Farbe zu verstehen. Lässt die Klausel somit auch diese Auslegung zu, so ist sie gemäß § 305 c Abs. 2 BGB in dieser dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung zugrunde zu legen.