BGH: Umlagefähigkeit von Kosten eines in Gebäu­de­ver­si­cherung mitversicherten Mietausfalls infolge GebäudeschadensWohnungsmieter muss Prämienanteil des versicherten Risikos "Mietverlust" mittragen

In dem zugrunde liegenden Fall stritten sich die Parteien eines Mietvertrags über eine Wohnung in Düsseldorf über die Zulässigkeit der Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung. Zwar musste die Mieterin nach dem Mietvertrag die Kosten der Gebäu­de­ver­si­cherung anteilig zahlen. Jedoch schloss die Versicherung das Risiko eines "Mietverlustes" infolge eines Gebäudeschadens mit ein. Die Mieterin meinte, dass diese Kosten nicht umlagefähig seien. Da die Vermieterin dies anders sah, kam der Fall vor Gericht. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Düsseldorf entschieden zu Gunsten der Mieterin. Dagegen richtete sich die Revision der Vermieterin.

Kosten eines in Gebäu­de­ver­si­cherung mitversicherten Mietausfalls infolge Gebäudeschadens umlagefähig

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten der Vermieterin und hob daher die Entscheidung der Vorinstanz auf. Die Vermieterin habe die Kosten der Gebäu­de­ver­si­cherung unter Einschluss des auf einen etwaigen Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens entfallenen Prämienanteils als Betriebskosten anteilig auf die Mieterin umlegen dürfen. Zu den Betriebskosten gehören nach § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten einer Sachver­si­cherung. Die Gebäu­de­ver­si­cherung zähle als eine Sachver­si­cherung. Die Kosten einer Gebäu­de­ver­si­cherung seien auch dann Kosten einer Sachver­si­cherung, wenn sie einen etwaigen Mietausfall infolge des versicherten Gebäudeschadens einschließe.

Unzulässige Umlage bei separater Mietaus­fa­ll­ver­si­cherung

Der Bundes­ge­richtshof stellte zugleich klar, dass die Kosten einer separaten Mietaus­fa­ll­ver­si­cherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdecke, nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden können. Ein infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall sei dagegen kein eigenständiger Versi­che­rungsfall, sondern Bestandteil des Versi­che­rungsfalls der Gebäu­de­ver­si­cherung.