BGH: Pflegekosten für zur Nutzung von jedermann bestimmte Garten- oder Parkflächen nicht umlagefähigMieter nicht zur Zahlung der Betriebs­kosten­position Garten­pfle­ge­kosten verpflichtet

In dem zugrunde liegenden Fall sollten die Mieter einer Wohnung die Kosten für die Pflege des zur Wohnanlage gehörenden Parks tragen. Die Mieter hielten dies für unzulässig, da ihrer Meinung nach der Park nicht ausschließlich den Mietern der Wohnanlage zur Verfügung gestanden habe, sondern der Allgemeinheit. Dafür habe insbesondere der fehlende Zaun gesprochen. Die Mieter klagten daher auf Feststellung, dass sie die entsprechende Position Gartenpflege in den Neben­kos­te­n­a­b­rech­nungen nicht zu tragen haben.

Amtsgericht gab Klage statt, Landgericht wies sie ab

Während das Amtsgericht Wennigsen die Feststel­lungsklage der Mieter stattgab, wies sie das Landgericht Hannover im Berufungs­ver­fahren ab. Es führte dazu aus, dass die Kosten für die Pflege der Außenanlage gemäß § 2 Nr. 10 der Betrie­bs­kos­ten­ver­ordnung als Kosten der Pflege von gärtnerisch angelegten Flächen zu den umlagefähigen Betriebskosten gezählt habe. Dass der Park mangels Zauns auch der Öffentlichkeit gedient habe, sei unerheblich gewesen. Denn der Park habe nicht im öffentlichen Eigentum gestanden und habe in erster Linie den Mietern der Wohnanlage zur Erholung zur Verfügung gestanden. Gegen diese Entscheidung legten die Mieter Revision ein.

Bundes­ge­richtshof verneint Bezug eines öffentlichen Parks zur Mietsache

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten der Mieter und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter für die Nutzung der Öffentlichkeit bestimmt seien, verlieren den erforderlichen Bezug zur Mietsache. Ein solcher sei aber für die Umlage der Pflegekosten auf die Mieter erforderlich (vgl. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sei ein Park somit für die Öffentlichkeit gewidmet, so dass jedermann die Fläche unabhängig davon nutzen dürfe, ob er Mieter der Wohnanlage sei, können die Gartenpflegekosten nicht als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.

Zurückweisung an das Landgericht zur Neuentscheidung

Der Bundes­ge­richtshof wies den Fall an das Landgericht zur Neuentscheidung zurück. Es habe prüfen müssen, ob der Park entweder nach den bauplanerischen Bestimmungen der Öffentlichkeit gewidmet gewesen sei oder die Vermieterin sie nach dem Gesamteindruck einer Nutzung für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht habe. In diesem Zusammenhang habe es keine Rolle gespielt, ob die Gartenanlage eingezäunt gewesen sei. Denn daraus lasse sich nicht sicher entnehmen, ob ein öffentlicher Park vorliege.