BGH zur Berück­sich­tigung von Wohnwert­ver­bes­se­rungen durch den Wohnungsmieter bei einer MieterhöhungVom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwert­ver­bes­serung müssen bei Ermittlung der Vergleichsmiete unberück­sichtigt bleiben

Der Beklagte des zugrunde liegenden Rechtsstreits ist seit 1976 Mieter einer Wohnung in Hamburg. Aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung baute er in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. Im Februar 2008 verlangte die Vermieterin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete von 450,28 € auf 539,95 € monatlich. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg Bezug und ordnete die Wohnung in das Rasterfeld C 4 ein. Dieses Rasterfeld bezieht sich auf Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende des Jahres 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. In drei vorangegangenen Mieter­hö­hungs­ver­langen seit 1992 hatte die Vermieterin dagegen auf die ortsübliche Vergleichmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt. Das Amtsgericht hat der Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 539,95 € monatlich ab 1. Mai 2008 stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.

Bei Ermittlung der Vergleichsmiete unter Berück­sich­tigung der Wohnwert­ver­bes­serung würde Mieter Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB*) für die Wohnung des Beklagten anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln ist, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind. Wohnwert­ver­bes­se­rungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat. Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwert­ver­bes­serung bleibt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberück­sichtigt, wenn sie – wie hier – auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunächst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.

Rückweisung der Sache an das Landgericht zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit festgestellt werden kann, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für die betroffene Wohnung ohne Berück­sich­tigung von Bad und Heizung ist.

*§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete