BGH zur Beweiswürdigung beim Abschluss eines für den Erwerber in der Zwangs­ver­stei­gerung nachteiligen Mietvertrages unter nahen AngehörigenBGH: LG München II ließ ersichtliche Bestimmungen des Mietvertrags außer Acht

In dem vorliegenden Fall haben die Kläger im Dezember 2009 eine Wohnung in Garmisch-Partenkirchen in der Zwangsversteigerung erworben und verlangen von der Beklagten Herausgabe sowie Zahlung von Nutzungsentschädigung. Die Beklagte behauptet, sie habe im Jahre 2003 mit ihrem Vater und ihrem Bruder als den damaligen Eigentümern der Wohnung einen Mietvertrag abgeschlossen, mit dem ihr gegen Übernahme der Betriebskosten und einer eventuellen Pflege des Vaters ein lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt worden sei. Zum Beleg hat sie im Prozess eine Kopie des angeblichen Mietvertrages vorgelegt.

Kläger kündigten das als Scheingeschäft angesehene Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs

Mit Schreiben vom 14. Januar 2010 forderten die Kläger die Beklagte auf, ab 19. Dezember 2009 eine monatliche Nutzungs­ent­schä­digung in Höhe von 864 Euro sowie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 136 Euro monatlich zu zahlen. Bis Juni 2010 leistete die Beklagte keinerlei Zahlungen. Die Kläger kündigten das von ihnen als Scheingeschäft angesehene Mietverhältnis vorsorglich wegen Zahlungsverzugs fristlos. Die Beklagte glich in der Folgezeit lediglich die bis Ende Juni 2011 geforderten Betriebskosten aus.

LG München II: Beklagte schuldet keine Nutzungs­ent­schä­digung

Die Kläger haben Räumung der Wohnung sowie Zahlung von Nutzungs­ent­schä­digung in Höhe von 17.477 Euro nebst Zinsen und vorge­richt­lichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage nach Einholung eines Schrift­sach­ver­stän­di­gen­gut­achtens abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Zwar habe sich das Amtsgericht nicht mit der Behauptung der Kläger ausein­an­der­gesetzt, die vorgelegte Urkunde sei lediglich "nachgeschoben" und erst nach dem Tod des Vaters erstellt. Auch sei es auffällig, dass die Beklagte trotz der Aufforderung durch die Kläger nicht habe erklären können, wann, wo und unter welchen Umständen die Kopie des Nutzungs­vertrags erstellt worden sei. Letztlich komme es darauf aber nicht an, weil der als Zeuge vernommene Bruder der Beklagten jedenfalls einen mündlichen Vertragsschluss bestätigt habe. Da die Kläger mit dem Erwerb der Wohnung in diesen Vertrag eingetreten seien, schulde die Beklagte abgesehen von der Übernahme der Betriebskosten keine Nutzungs­ent­schä­digung.

BGH: Feststellungen des LG München II zum Zustandekommen und Inhalt eines mündlichen Mietvertrages von Rechtsfehlern beeinflusst

Die vom Bundes­ge­richtshof zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof entschied, dass die Feststellungen des Berufungs­gericht zu dem Zustandekommen und dem Inhalt eines mündlichen Mietvertrages von Rechtsfehlern beeinflusst sind, weil es die Widersprüche zwischen den Angaben des Zeugen und den aus der Vertragskopie ersichtlichen Bestimmungen des Mietvertrags außer Acht gelassen hat. Zudem hätte sich das Berufungs­gericht auch bei der Frage, ob ein mündlicher Vertrag abgeschlossen wurde, mit dem Vorbringen der Kläger ausein­an­der­setzen müssen, der Mietvertrag sei von der Beklagten nur fingiert worden, um sich oder der Familie den Besitz der Wohnung ungeachtet der Zwangs­ver­stei­gerung weiter zu erhalten.

Der Bundes­ge­richtshof hat das Berufungsurteil daher aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungs­ge­richts zurückverwiesen.