BGH zur Unwirksamkeit einer Vorausverfügung über die Miete gegenüber dem ZwangsverwalterAnforderungen an Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind streng auszulegen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte zu 2, über dessen Vermögen 2004 das Insol­venz­ver­fahren eröffnet wurde, war ursprünglich Eigentümer eines von ihm und seiner Ehefrau, der Beklagten zu 3, bewohnten Hausgrund­s­tückes. Am 28. August 2009 wurde das Hausgrundstück zwangs­ver­steigert. Da der Ersteher den "Kaufpreis" nicht vollständig zahlte, wurde ein Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fahren eingeleitet, in dem der Kläger durch Beschluss vom 26. November 2009 zum Zwangsverwalter über das Grundstück bestellt worden ist. Das Ehepaar beruft sich gegenüber dem Kläger auf einen mit der Beklagten zu 1 (ihrer Tochter) geschlossenen Unter­miet­vertrag. Die Tochter ihrerseits habe mit dem Ersteher am 28. August 2009 einen Festmietvertrag für den Zeitraum vom 1. September 2009 bis zum 31. August 2015 abgeschlossen und die vereinbarte Miete von 35.000 Euro am selben Tag an den Ersteher gezahlt.

Neueigentümer spricht Kündigung wegen Nichtzahlung aus

Die Tochter ist der Auffassung, dass die an den Ersteher geleistete Einmalzahlung dem Kläger gegenüber wirksam und sie deshalb nicht zur Zahlung von Miete an den Kläger verpflichtet sei; demgemäß erbrachte sie keine Zahlungen an den Kläger. Mit Schreiben vom 26. Mai 2010 und 6. Februar 2012 erklärte der Kläger gegenüber der Tochter die fristlose Kündigung des Mietver­hält­nisses wegen Zahlungsverzugs.

Entscheidung der Vorinstanz

Seine gegen alle Beklagten gerichtete Räumungsklage sowie die gegen die Tochter erhobene Zahlungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat dem Zahlungsantrag teilweise stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen.

BGH: Mieterin war zur Zahlung einer monatlichen Miete an den Zwangsverwalter verpflichtet

Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision des Klägers, mit der er den Räumungs­an­spruch weiterverfolgt, hatte Erfolg. Die Revision der Tochter, mit der sie die vollständige Abweisung der Klage begehrt, blieb dagegen ohne Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof entschied, dass eine nach periodischen Zeitabschnitten bemessene Miete im Sinne des § 1124 Abs. 2 BGB* auch bei einer im Mietvertrag vereinbarten Einmalzahlung anzunehmen ist, wenn ohne weiteres eine Umrechnung des geschuldeten Einmalbetrags auf periodische - üblicherweise monatliche - Zeitabschnitte erfolgen kann, weil der Mietvertrag von vorneherein auf eine feste Mietzeit abgeschlossen worden ist. Aus diesem Grund hat das Berufungs­gericht zutreffend angenommen, dass die Vorausverfügung gegenüber dem Kläger unwirksam und die Tochter ab Januar 2010 zur Zahlung einer monatlichen Miete in Höhe von 486,11 Euro an den Zwangsverwalter verpflichtet war.

Tochter hätte mit Rücksicht auf unsichere Rechtslage mit Möglichkeit der Mietzah­lungs­ver­pflichtung rechnen müssen

Zu Unrecht hat das Berufungs­gericht hingegen die auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungen wegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums der Beklagten zu 1 für unwirksam gehalten. An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats auch im Wohnraum­mietrecht strenge Anforderungen zu stellen; es besteht kein Grund, im Rahmen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu Gunsten des Mieters einen milderen Maßstab anzulegen. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liegt nur vor, wenn der Schuldner die Rechtslage unter Einbeziehung der höchst­rich­ter­lichen Rechtsprechung sorgfältig geprüft hat und bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war. Vorliegend musste die Tochter gerade mit Rücksicht auf die unsichere Rechtslage mit der Möglichkeit rechnen, dass sie zur Zahlung von Miete an den Kläger verpflichtet war und durfte das mit der unsicheren Rechtslage verbundene Risiko nicht auf diesen abwälzen. Da die Kündigung des Klägers mithin wirksam war, hat der Senat die Beklagten zur Räumung verurteilt.

* § 1124 BGB