Kündigung eines Wohnraum­miet­verhältnisses wegen älterer Mietrückstände berechtigt und wirksamBGH verneint Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraum­mietrecht

Die Klägerin des zugrunde liegenden Verfahrens, eine katholische Kirchengemeinde, hatte der Beklagten seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14. August 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der weiterhin offenen Mietrückstände fristlos.

AG gibt Räumungsklage statt - LG erklärt Kündigung für unwirksam

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung der erstin­sta­nz­lichen Entscheidung abgewiesen. Nach Auffassung des Landgerichts war die Kündigung der Klägerin gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündi­gungs­grundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. Die Beklagte sei schutzwürdig, weil sie angesichts des Zeitablaufs davon habe ausgehen dürfen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Für die Beklagte als ehemalige Küsterin der Klägerin habe es durchaus nahe gelegen, dass diese aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde.

Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wieder­her­stellung des erstin­sta­nz­lichen Urteils.

BGH verneint Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB

Der Bundes­ge­richtshof entschied, dass § 314 Abs. 3 BGB neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außer­or­dent­lichen Kündigung im Wohnraum­mietrecht (§§ 543, 569 BGB) keine Anwendung findet. Diese vom Senat bislang offen gelassene Frage ist in der Insta­nz­recht­sprechung und im Schrifttum umstritten.

Zeitliche Schranke für Ausspruch einer Kündigung nicht gegeben

Bereits der Wortlaut der §§ 543 und 569 BGB spricht gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung. Diese Vorschriften, die im Einzelnen die Modalitäten der fristlosen Kündigung eines Mietver­hält­nisses regeln, sehen weder eine Zeitspanne, innerhalb derer die Kündigung auszusprechen ist, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor.

Kündigung muss nicht innerhalb einer "angemessenen Zeit" ab Kenntnis vom Kündigungsgrund erfolgen

Das entspricht auch der Zielsetzung des Gesetzgebers. Dieser hat ausweislich der Materialien zum Mietrechts­re­form­gesetz von 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die außer­or­dentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB innerhalb einer "angemessenen Zeit" ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat. Die Geset­zes­be­gründung verweist darauf, dass nach ständiger Rechtsprechung ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine solche Festlegung nicht bestehe - zumal eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist angesichts der Vielge­stal­tigkeit der Mietver­hältnisse ohnehin nicht festgelegt werden könne. Hieran hat sich durch die Einführung der allgemein für Dauer­schuld­ver­hältnisse geltenden Vorschrift des § 314 BGB durch das kurze Zeit später eingeführte Schuld­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­gesetz nichts geändert, da ausweislich der Geset­zes­be­gründung die spezi­al­ge­setz­lichen Einzel­be­stim­mungen weder aufgehoben noch geändert werden sollten.

Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB durch das Landgericht rechts­feh­lerhaft

Da die fristlose Kündigung von Mietver­hält­nissen in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt ist, war bereits die Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB durch das Landgericht rechts­feh­lerhaft. Überdies war seine Annahme, die Kündigung sei nicht in angemessener Frist ausgesprochen worden, als solche nicht berechtigt. Denn das Landgericht hat weder berücksichtigt, dass die Zahlungs­rück­stände trotz Mahnung fortbestanden, noch dass die Klägerin durch das Zuwarten mit der Kündigung vielmehr Rücksicht auf die Belange der Beklagten genommen hat (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB*).

"Verzögerung" der Kündigung führt nicht zur Verwirkung des Kündi­gungs­rechts

Die vom Landgericht beanstandete "Verzögerung" der Kündigung führte überdies auch nicht zur Verwirkung des Kündi­gungs­rechts, denn tragfähige Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Beklagten, dass die Klägerin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde, sind nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich (sogenannter Umstandsmoment). Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handelt und die Beklagte früher bei ihr als Küsterin beschäftigt gewesen ist.

Der Bundes­ge­richtshof hat deshalb das Berufungsurteil aufgehoben und das amtsge­richtliche Urteil wieder­her­ge­stellt, da die fristlose Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs berechtigt und wirksam war.

§ 543 BGB Außer­or­dentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. [...]

(2) 1 Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

[...]

3. der Mieter

[...]

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

2 Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. [...]

§ 314 BGB Kündigung von Dauer­schuld­ver­hält­nissen aus wichtigem Grund