Bundes­ge­richtshof zur Anpassung von Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungenAnpassung der Vorauszahlung darf nur auf voraussichtlich tatsächlich entstehende Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellen

Die Kläger des zugrunde liegenden Streitfalls sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 6. März 2009 rechnete die Beklagte über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Die Beklagte verlangte zugleich eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicher­heits­zu­schlag von 10 % auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Kläger sind der Erhöhung der Vorauszahlungen in Höhe des geforderten Sicher­heits­zu­schlages entge­gen­ge­treten. Ihre insoweit erhobene negative Feststel­lungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt.

Erhebung eines abstrakten "Sicher­heits­zu­schlags" von 10 % unzulässig

Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass eine Anpassung der Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung. Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kosten­stei­ge­rungen für einzelne Betriebskosten gerecht­fer­tigten "Sicher­heits­zu­schlag" von 10 %.

* § 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten