Unwirksame Mietver­trags­klausel zu Renovie­rungs­kosten: "Berechnungs­grundlage [für Renovie­rungs­kosten] ist der Kosten­vor­an­schlag eines vom Vermieter auszuwählenden Maler­fach­ge­schäfts"Unangemessene Benachteiligung der Mieter liegt vor

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Vermieterin von Wohnraum verwendete in ihren Mietverträgen folgende Klausel: "Berech­nungs­grundlage [für die Kosten der Schön­heits­re­pa­raturen] ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Maler­fach­ge­schäfts". Nachdem einer ihrer Mieter aus seiner Wohnung auszog, holte die Vermieterin einen Kosten­vor­an­schlag eines Grundstücks- und Gebäu­de­ser­vice­un­ter­nehmens über die Durchführung von Schönheitsreparaturen ein. Darin enthalten waren Kosten für Malerabreiten in Höhe von 3.055 €. Da sich der Mieter weigerte eine solche Summe zu bezahlen, erhob die Vermieterin Klage auf Zahlung.

Amtsgericht und Landgericht wiesen Klage ab

Sowohl das Amtsgericht Pankow/Weißensee als auch das Landgericht Berlin sprachen der Vermieterin nur einen Anspruch auf Zahlung von 280,83 € zu. Die Klausel wonach als Berech­nungs­grundlage für Renovie­rungs­kosten ein Kosten­vor­an­schlag eines vom Vermieter beauftragten Malerbetriebs zugrunde gelegt wird, sei intransparent und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam gewesen. Denn der Mieter habe nicht erkennen können, dass es sich nur um eine unverbindliche Berech­nungs­grundlage handelte. Der Mieter habe die Klausel dahin verstehen können, dass von ihm eingeholte Alter­na­ti­v­an­gebote von vornherein unbeachtlich waren. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Revision ein.

Klausel war wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies die Revision der Vermieterin zurück. Die Klausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam gewesen. Auf eine mögliche Intransparenz der Klausel (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) sei es nicht mehr angekommen.

Keine angemessene Rücksichtnahme auf Interessen des Mieters

Die Klausel habe nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs die Interessen des Mieters nicht angemessen berücksichtigt. Zwar sei es richtig, dass die Klausel mehrdeutig war. Sie hätte einerseits dahingehend verstanden werden können, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovie­rungs­kosten zu beteiligen hatte und der Kosten­vor­an­schlag dazu nur als unverbindliche Berech­nungs­grundlage diente, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten konnte. Andererseits hätte sie auch insofern gedeutet werden können, dass dem Kosten­vor­an­schlag bindende Wirkung zukam und damit dem Mieter die Möglichkeit genommen wurde, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder auf eine Berechnung nach Maßgabe eines vom Mieter eingeholten Kosten­vor­an­schlags zu dringen. Auszugehen sei aber von der kunden­feind­lichsten Auslegung, also derjenigen, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (BGH, Urt. v. 29.04.2008 - KZR 2/07).

Kunden­feind­lichste Auslegung führte zur Unwirksamkeit der Klausel

In der kunden­feind­lichsten Auslegung habe die Klausel den Mieter unangemessen dessen Rechte beschnitten, so der Bundes­ge­richtshof schließlich. Denn der eingeholte Kosten­vor­an­schlag sei bei dieser Auslegung auch dann für die Bemessung der vom Mieter zu zahlenden Renovie­rungs­kosten verbindlich gewesen, wenn der von der Vermieterin ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovie­rungs­aufwand zugrunde gelegt oder überhöhte Preise abgesetzt hätte. Dies habe zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB geführt.