BGH: Klausel im Mietvertrag über vom Mieter gesondert zu zahlende Ver­waltungs­kosten­pauschale unwirksamVermieter darf aber grundsätzlich Verwal­tungs­kosten in Grundmiete einpreisen

In dem zugrunde liegenden Fall zahlte der Mieter einer Wohnung im Berlin seit Mietbeginn im Juli 2015 monatlich eine Verwaltungskostenpauschale von 34,38 Euro. Diese Pauschale war im formularmäßigen Mietvertrag neben der Nettomiete gesondert ausgewiesen. Der Mieter hielt die Vereinbarung über die Verwal­tungs­kos­ten­pau­schale für unwirksam und verlangte die seit Juli 2015 gezahlten Beträge zurück. Da sich die Vermieterin weigerte, erhob der Mieter Klage.

Amtsgericht weist Klage ab, Landgericht gibt ihr statt

Während das Amtsgericht Berlin-Mitte die Klage abwies, gab ihr das Landgericht Berlin statt. Dem Mieter stehe seiner Auffassung nach gemäß § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Verwal­tungs­kos­ten­pau­schale zu, da die entsprechende Vereinbarung gegen § 556 Abs. 1 BGB verstoße und somit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei. Über die Grundmiete hinaus sei gemäß § 556 Abs. 1 BGB nur die pauschale oder abrech­nungs­pflichtige Abwälzung und Umlage von Betriebskosten gestattet. Davon umfasst seien nicht Verwaltungskosten. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Revision ein.

Bundes­ge­richtshof bejaht ebenfalls Anspruch auf Rückerstattung

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Revision der Vermieterin zurück. Ein Rücker­stat­tungs­an­spruch bestehe, da die im Mietvertrag vereinbarte Verwal­tungs­kos­ten­pau­schale wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei.

Vermieter darf grundsätzlich Verwal­tungs­kosten in Grundmiete einpreisen

Zwar dürfe der Vermieter im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten Grund- bzw. Netto-Miete vornehmen und dadurch einen Hinweis auf seine interne Kalkulation geben, so der Bundes­ge­richtshof. Dies gelte auch für Verwal­tungs­kosten, die Vermieter in die Grundmiete einpreisen oder auch separat als weiteren Bestandteil der Grundmiete angeben könne, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Miete bilde. Im vorliegenden Fall könne jedoch die formularmäßig vereinbarte Verwal­tungs­kos­ten­pau­schale nicht als bloße Offenlegung der internen Kalkulation gesehen werden.

Ausweis der Pauschale kein reiner Hinweis auf interne Kalkulation des Vermieters

Schon die Bezeichnung als "Verwal­tungs­kos­ten­pau­schale" zeige nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs die Nähe zu den Betriebskosten, da der Grundmiete Bezeichnungen als "Pauschale" fremd seien. Hinzu komme, dass Verwal­tungs­kosten ihrer Natur nach Betriebskosten seien. Die Berechnung der Mietkaution spreche ebenfalls gegen eine Einordnung der Verwal­tungs­kos­ten­pau­schale als Teil der Grundmiete. Denn die Kautionshöhe habe dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag ausgewiesenen Nettomiete entsprochen. Die Zuordnung der Pauschale zur Grundmiete stehe ferner entgegen, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betrie­bs­kos­ten­pau­schalen vorbehalten habe. Da es sich bei den Verwal­tungs­kosten ihrer Natur nach um Betriebskosten handele, spreche dies aus Sicht eines verständigen und redlichen Mieters für eine in sich geschlossene Betrie­bs­kos­ten­ver­ein­barung, mittels derer sich die Vermieterin auch die Erhöhungs­mög­lichkeit nach § 560 Abs. 1 BGB eröffnet habe.