Neuer Grund­stücks­eigentümer kann vom bisherigen Vermieter schon vor Eigentums­um­schreibung im Grundbuch zur Vornahme von Mieterhöhungen ermächtigt werdenIm eigenen Namen gestellte Mieterhöhungs­verlangen des neuen Vermieters sind wirksam

Die Klägerin des zugrunde liegenden Falls mietete von der Rechts­vor­gängerin der Beklagten eine Wohnung in Frankfurt am Main, die mit notariellem Vertrag vom 16. März 2006 mit wirtschaft­licher Wirkung zum 1. Januar 2006 ("Eintritts­s­tichtag") an die Beklagte veräußert wurde. § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner ist vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigen­tums­vollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigen­tum­s­um­schreibung im Grundbuch am 4. Mai 2010 zog die Beklagte die fälligen Mieten ein, erteilte Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen und richtete mehrere Mieter­hö­hungs­ver­langen an die Klägerin, denen diese jeweils zustimmte.

Mieterin verlangt Rückerstattung der erbrachten Zahlungen

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der ab März 2007 bis 4. Mai 2010 an die Beklagte erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 28.948,19 Euro. Sie meint, die Beklagte habe ihre Vermie­ter­stellung in diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt", weil die Eigen­tum­s­um­schreibung im Grundbuch erst am 4. Mai 2010 erfolgt sei. Mit Vereinbarung vom 24. Juli 2012 trat die Rechts­vor­gängerin der Beklagten sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin nochmals "vorsorglich" an die Beklagte ab.

Klage in allen Instanzen erfolglos

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision, mit der die Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgt, blieb erfolglos.

BGH: Neuer Vermieter hat Forderungen aus Mietverhältnis zurecht eingezogen

Der Bundes­ge­richtshof entschied, dass der Klägerin der geltend gemachte Rückzah­lungs­an­spruch nicht zusteht, weil die Beklagte die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen hat, wie sich jedenfalls aus der in der Vereinbarung vom 24. Juli 2012 liegenden Genehmigung ergibt. Auch die von der Beklagten - gestützt auf § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags - im eigenen Namen gestellten Mieter­hö­hungs­ver­langen sind wirksam. Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigen­tum­s­um­schreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermie­ter­stellung (§ 566 BGB*) im eigenen Namen Rechts­hand­lungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.

* § 566 Abs. 1 BGB