BGH zum Gleich­be­hand­lungs­grundsatz und Mieterhöhungen bei Genos­sen­schafts­woh­nungenKein Anspruch auf Mietminderung bei gleichzeitigem Angebot der Genos­sen­schafts­ver­waltung, von Mieterhöhung abzusehen

Die Klägerin ist seit 1971 Mitglied der beklagten Genossenschaft und schloss mit dieser im gleichen Jahr einen Nutzungsvertrag über eine Genos­sen­schafts­wohnung in Köln. Seit dem 1. November 2004 beträgt die Grundmiete 376,20 €. Im Herbst 2005 wurden in der Wohnanlage die Fenster ausgetauscht sowie Sanie­rungs­a­r­beiten an den Balkonen durchgeführt. Wegen der dadurch verursachten Beein­träch­ti­gungen durch Lärm und Staub minderte die Klägerin - als einziges Genos­sen­schafts­mitglied - die Miete für November 2005 durch entsprechende Kürzung für Januar 2006 rückwirkend um 50 %. Die Beklagte wies darauf hin, dass sie in der Regel von einer Erhöhung der Miete aus Anlass von Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen absehe, aber Mitglieder, die auf ihrem Minderungsrecht bestünden, mit einer Erhöhung der Nutzungsgebühr zum nächsten zulässigen Zeitpunkt rechnen müssten. Die Klägerin bestand auf ihrem Recht zur Minderung, die daraufhin von der Beklagten akzeptiert wurde. Mit Schreiben vom 9. März 2006 begehrte die Beklagte von der Klägerin gemäß § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) die Zustimmung zur Anhebung der Grundmiete auf 410,34 €. Die Klägerin stimmte nicht zu.

Streit um Zulässigkeit einer Zustimmung zur Mieterhöhung

Die Klägerin hat sich zunächst im Wege der Feststel­lungsklage gegen die Berechtigung des Mieter­hö­hungs­ver­langens gewandt. Die Beklagte hat Widerklage auf Zustimmung der Klägerin zur begehrten Mieterhöhung erhoben. Die Parteien streiten in der Revisi­ons­instanz nur noch darum, ob die Beklagte die Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verlangen kann. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung gerichteten Widerklage der Beklagten stattgegeben. Das Berufungs­gericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg.

Genos­sen­schafts­ver­waltung bietet Verzicht auf Mieterhöhung an – vorherige Mietminderung dann zurecht nicht möglich

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die Beklagte mit ihrem auf § 558 BGB gestützten – insoweit unstreitig berechtigten - Mieter­hö­hungs­ver­langen nicht gegen den genos­sen­schaft­lichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt. Da die Klägerin - als einziges Mitglied der Genossenschaft - die Miete wegen der durch die Bauarbeiten verursachten Beein­träch­ti­gungen gemindert hat, hat sie keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte ihr gegenüber auf eine nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung ebenso verzichtet wie gegenüber den anderen Genos­sen­schafts­mit­gliedern, die ebenfalls zur Mietminderung berechtigt waren, diese aber nicht geltend gemacht haben. Aus der Berechtigung der Klägerin zur Minderung und der Unabdingbarkeit dieses Rechts (§ 558 Abs. 4 BGB) folgt nicht, dass der Genossenschaft gegenüber der Klägerin eine Mieterhöhung verwehrt wäre. Die Klägerin hatte - in gleicher Weise wie die anderen Genos­sen­schafts­mit­glieder - die Wahl zwischen der Geltendmachung der Minderung und dem (freiwilligen) Verzicht der Beklagten auf eine Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Moder­ni­sie­rungs­a­r­beiten. Die Klägerin kann unter dem Gesichtspunkt der Gleich­be­handlung nicht verlangen, in den Genuss sowohl der Mietminderung als auch des freiwilligen Verzichts der Beklagten auf die nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung zu kommen.