Hoher Verwal­tungs­aufwand einer Wohnungs­genossen­schaft aufgrund Rechts­streitig­keiten mit Mieter rechtfertigt kein Miet­erhöhungs­verlangen nur gegenüber diesem MieterVerletzung des genossen­schaftlichen Gleich­behandlungs­grundsatzes

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Wohnung erhielten im September 2012 von ihrer Vermieterin, einer gemeinnützigen Wohnungs­ge­nos­sen­schaft, ein Mieterhöhungsverlangen. Die Vermieterin verlangte die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von ca. 383 EUR. Alle anderen Mieter erhielten kein Mieter­hö­hungs­ver­langen. Die Vermieterin begründete dies damit, dass es in den vergangenen Jahren zu einer Vielzahl von außer­ge­richt­lichen und gerichtlichen Rechtss­trei­tig­keiten mit den Mietern gekommen sei und dies einen erhöhten Verwal­tungs­aufwand nach sich gezogen habe. Die Mieter sahen darin einen Verstoß gegen den genos­sen­schaft­lichen Gleichbehandlungsgrundsatz und weigerten sich daher der Mieterhöhung zuzustimmen. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage.

Kein Anspruch auf Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete

Das Amtsgericht Köln entschied gegen die Vermieterin. Ihr habe kein Anspruch auf Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 588 BGB zugestanden. Denn das Mieter­hö­hungs­ver­langen habe gegen den genos­sen­schaft­lichen Gleich­be­hand­lungs­grundsatz verstoßen. Ohne sachlichen Grund dürfe die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bei nur einem Genos­sen­schafts­mitglied nicht verlangt werden. Ein solcher sachlicher Grund habe hier nicht vorgelegen.

Hoher Verwal­tungs­aufwand aufgrund Rechtss­trei­tig­keiten rechtfertigt keine Ungleich­be­handlung

Ein sachlicher Grund für eine Ungleichbehandlung liege zum Beispiel dann vor, so das Amtsgericht, wenn ein Mieter­hö­hungs­ver­langen nur an dem Mieter gerichtet werde, der infolge von Moder­ni­sie­rungs­a­r­beiten von seinem gesetzlichen Minderungsrecht Gebrauch gemacht habe (BGH, Urt. v. 14.10.2009 - VIII ZR 159/08 -). Ein sachlicher Grund liege dagegen dann nicht vor, wenn es aufgrund von Rechtss­trei­tig­keiten zu einem erhöhten Verwal­tungs­aufwand komme. Es gehöre zum allgemeinen Risiko und dem Geschäfts­betrieb eines Vermieters, mit Forderungen der Mieter konfrontiert zu werden.

Mieterhöhung aufgrund Recht­strei­tig­keiten stellt unzulässige Sanktion dar

Würde man den Verwal­tungs­aufwand als sachlichen Grund für eine selektive Mieterhöhung zulassen, bestünde nach Ansicht des Amtsgerichts die Gefahr, dass Mieter nicht mehr von ihren Rechten Gebrauch machen. Die Mieter müssten fürchten, bei zu häufigen Ausein­an­der­set­zungen wegen eines dadurch bedingten erhöhten Verwal­tungs­auf­wandes zu Mieterhöhungen herangezogen zu werden. Dies würde auf eine unzulässige Sanktion hinauslaufen.