Dokument-Nr. 11580
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- IMR 2011, 297Zeitschrift: Immobilien- und Mietrecht (IMR), Jahrgang: 2011, Seite: 297
- MDR 2011, 841Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR), Jahrgang: 2011, Seite: 841
- NJW 2011, 2886Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW), Jahrgang: 2011, Seite: 2886
- NJW-Spezial 2011, 482Zeitschrift: NJW-Spezial, Jahrgang: 2011, Seite: 482
- NZM 2011, 882Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM), Jahrgang: 2011, Seite: 882
- WuM 2011, 434Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM), Jahrgang: 2011, Seite: 434
- Amtsgericht Hannover, Urteil12.08.2009, 564 C 1083/09
- Landgericht Hannover, Urteil07.05.2010, 13 S 59/09
- Fristlose Kündigung wegen rückständiger Miete erst bei Zahlungsverzug von zwei vollen Mieten möglichLandgericht Duisburg, Beschluss24.03.2006, 13 T 28/06
- Fristlose Kündigung: Bei unpünktlicher Mietzahlung kann der Vermieter kündigenBundesgerichtshof, Urteil11.01.2006, VIII ZR 364/04
- BGH: Zur Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des MietersBundesgerichtshof, Urteil16.02.2005, VIII ZR 6/04
Bundesgerichtshof Urteil04.05.2011
BGH: Bei umfangreichem Mietrückstand kann Klage auf zukünftige Leistungen zulässig seinGerichtshof zur Zulässigkeit einer Klage auf zukünftige Leistung
Eine Zahlungsklage auf zukünftige Leistung ist dann zulässig, wenn der Mieter in erheblichem Umfang seiner Zahlungspflicht aus dem Mietverhältnis nicht nachgekommen ist. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs hervor.
Die Beklagten des zugrunde liegenden Falls sind Mieter einer Wohnung der Kläger in Hannover. Sie zahlten in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete. Die Rechtsvorgängerin der Kläger erklärte deswegen mit Schreiben vom 17. November 2008 ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
LG: Klage auf zukünftige Zahlungen unzulässig
Mit der Klage haben die Kläger die Beklagten unter anderem auf Räumung der Wohnung und zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen. In der Klageschrift wurde – gestützt unter anderem auf zwischenzeitlich aufgelaufene Mietrückstände für Dezember 2008 und Januar 2009 – erneut die außerordentliche Kündigung erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage im Hinblick auf die zukünftige Zahlung als unzulässig abgewiesen.
BGH: Vermieter stand Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs des Mieters zu
Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass den Klägern jedenfalls bei der in ihrer Klageschrift ausgesprochenen zweiten Kündigung ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB* zustand, da sich die Beklagten zu diesem Zeitpunkt mit der Miete für Dezember 2008 und Januar 2009 in Verzug befanden. Es kann daher dahinstehen, ob der Vermieter den Mieter bei länger zurückliegenden Mietrückständen vor einer Kündigung ausnahmsweise abmahnen muss. Der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag der Kläger ist zulässig und begründet, weil angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, die Besorgnis besteht, dass die Beklagten die berechtigten Forderungen der Kläger nicht erfüllen werden. Es ist nicht erforderlich, dass der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernsthaft bestreitet oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners feststeht.
*§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Erläuterungen
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
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3. der Mieter
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b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
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© urteile.news (ra-online GmbH), Berlin 04.05.2011
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online
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