Rauchen in der Wohnung ist erlaubt - kein Schadensersatz­anspruch des Vermieters für Maler- und Renovie­rungs­kosten wegen TabakkonsumsZum Inhalt einer Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe

Die Beklagten waren vom 3. Januar 2000 bis zum 31. Januar 2004 Mieter einer Wohnung des Klägers in Hockenheim. Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 forderte der Kläger die Beklagten unter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reini­gungs­a­r­beiten sowie zu weiteren Mängel­be­sei­ti­gungs­maß­nahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab.

Mit seiner Klage hat der Kläger von den Beklagten unter anderem Zahlung von Schadensersatz wegen der Kosten von Maler- und Reini­gungs­a­r­beiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) sowie an Türen und Türrahmen (2.177,50 €), der Reinigung von Fenstern (727,50 €) sowie der Küche einschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des Kellers (308 €) begehrt. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage die Auszahlung einer Mietkaution verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage im Wesentlichen stattgegeben. Die Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben. Der Bundes­ge­richtshof hat die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision des Klägers zurückgewiesen.

Ein Schaden­s­er­satz­an­spruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen steht dem Kläger hinsichtlich der Kosten für Malerarbeiten nicht zu. Sowohl § 8 Ziff. 2 und 3 des vom Kläger verwendeten Formu­la­r­miet­vertrags, die die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schön­heits­re­pa­raturen regeln, als auch § 8 Ziff. 5, der eine Pflicht des Mieters zur Renovierung bei Beendigung des Mietver­hält­nisses enthält, sind unwirksam. Diese Klauseln haben aus der Sicht eines verständigen Mieters die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Fristen von drei Jahren beziehungsweise von fünf Jahren auch dann zur Renovierung verpflichtet ist, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erschei­nungsbild noch nicht renovie­rungs­be­dürftig ist.

Wie der Bundes­ge­richtshof bereits wiederholt entschieden hat (vgl. VIII ZR 152/05, VIII ZR 178/05, VIII ZR 378/03, VIII ZR 361/03), benachteiligt eine solche "starre" Fällig­keits­re­gelung den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Unwirksamkeit der vorgenannten Fällig­keits­re­ge­lungen hat auch die Unwirksamkeit der entsprechenden Verpflichtungen zur Ausführung der Schön­heits­re­pa­raturen nach § 8 Ziff. 2 und 3 sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietver­hält­nisses gemäß § 8 Ziff. 5 zur Folge, weil es sich nicht um Fällig­keits­re­ge­lungen handelt, die von der Pflicht zur Ausführung der Schön­heits­re­pa­raturen trennbar sind. Der Bundes­ge­richtshof hat auch das Vorliegen der Voraussetzungen für eine ergänzende Vertrags­aus­legung verneint. An die Stelle der unwirksamen Vertrags­be­stim­mungen tritt die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB; danach ist die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache zu der auch die Ausführung von Schön­heits­re­pa­raturen gehört dem Vermieter auferlegt.

Der Kläger kann Schadensersatz auch nicht wegen der von ihm geltend gemachten Verun­rei­ni­gungen der Wohnung durch "Nikotin­rück­stände" verlangen, weil die Beklagten insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben. Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlech­te­rungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Liegt eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Der Bundes­ge­richtshof hat offen gelassen, ob ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovie­rungs­bedarf zur Folge hat, weil ein solcher Fall hier nicht gegeben war. Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache, die zur Schaden­s­er­satz­pflicht des Mieters führen würde, lag nicht vor. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter durch Tabakkonsum verursachte Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schön­heits­re­pa­raturen auch im Wege der formu­la­r­ver­trag­lichen Vereinbarung auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist; an einer solchen - wirksamen Vereinbarung fehlte es hier jedoch.

Dem Kläger steht über den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Betrag hinaus auch kein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz hinsichtlich der Kosten für die Reinigung von Fenstern sowie der Küche und des Kellers zu. Die Beklagten haben ihre vertragliche Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in besenreinem Zustand (§ 17 Ziff. 1 des Mietvertrags), die sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen beschränkt, nicht verletzt.