Bundes­ge­richtshof zur Wirksamkeit einer Schönheits­reparatur­klauselKlausel ist gültig, denn der Mietvertrag lässt Ausnahmen zu

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin, einer gemeinnützigen Wohnungs­bau­ge­n­os­sen­schaft. Nach dem von der Klägerin verwendeten Mietver­trags­formular hat der Mieter die Schön­heits­re­pa­raturen auszuführen. Die Allgemeinen Vertrags­be­din­gungen der Klägerin zum Mietvertrag (AVB) enthalten unter anderem folgende Regelungen:

"Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume

(2) Die vom Mitglied gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schön­heits­re­pa­raturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen.

Die Schön­heits­re­pa­raturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

- in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre

- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre

- in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schön­heits­re­pa­raturen zu verlängern oder zu verkürzen."

Im Zeitpunkt der Beendigung des Mietver­hält­nisses am 30. April 2002 befand sich die Wohnung in einem stark abgenutzten Zustand. Die Beklagte zog aus der Wohnung aus, ohne Schön­heits­re­pa­raturen vorgenommen zu haben. Die Klägerin hat von der Beklagten Renovie­rungs­kosten auf der Grundlage eines Kosten­vor­an­schlags und Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen für die Monate Mai bis Juli 2002 verlangt. Sie hat in der Wohnung zwischen­zeitlich Umbauarbeiten vorgenommen, unter anderen hat sie Dachgauben einbauen lassen.

Das Amtsgericht hat der Klage - mit Ausnahme des Schaden­s­er­satz­an­spruchs wegen Mietausfalls für den Monat Juli 2002 - stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt mit der Begründung abgewiesen, die Regelung in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB sei unwirksam, da sie es dem Vermieter ermögliche, den Mieter auch für eine Abnutzung der Wohnung vor Beginn des Mietver­hält­nisses in Anspruch zu nehmen. Auf die Revision der Klägerin hat der Bundes­ge­richtshof das Urteil des Amtsgerichts wieder­her­ge­stellt.

Der Bundes­ge­richtshof hat die vertragliche Verpflichtung zu Schön­heits­re­pa­raturen als wirksam angesehen. Die Klausel in Nr. 5 Abs. 2 der AVB der Klägerin ist so zu verstehen, daß die Fristen zur Ausführung der Schön­heits­re­pa­raturen erst ab Beginn des Mietver­hält­nisses zu laufen beginnen. Des weiteren handelt es sich nicht um einen - gegebenenfalls unzulässigen - "starren" Fristenplan, der den Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichtet. Denn der Mieter hat einen Anspruch nach Nr. 5 Abs. 3 der AVB auf Verlängerung der Renovie­rungs­fristen, wenn der Zustand der Wohnung dies zuläßt.

Hiervon ausgehend, hat der Bundes­ge­richtshof den Anspruch auf Erstattung von Renovie­rungs­kosten trotz des mittlerweile vorgenommen Umbaus der Wohnung als begründet angesehen. Er hat dabei an seiner Rechtsprechung festgehalten, daß der Erfül­lungs­an­spruch des Vermieters auf Vornahme der Schön­heits­re­pa­raturen sich im Falle der Vornahme von Umbauarbeiten im Wege der ergänzenden Vertrags­aus­legung in einen Ausgleichs­an­spruch in Geld umwandelt, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts anderes bestimmt.

Der Anspruch ist der Höhe nach durch die Kosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte aufwenden müssen; andererseits ist er insoweit zu kürzen, als durch den Umbau Renovie­rungs­aufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaubedingten Verkleinerung der Wohnfläche. Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich verpflichtet hat.