09.11.2024
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Sie sehen eine Einbauküche in einer Wohnung.

Dokument-Nr. 72

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Urteil20.10.2004BundesgerichtshofVIII ZR 378/03
passende Fundstellen in der Fachliteratur:
  • DB 2005, 281Zeitschrift: Der Betrieb (DB), Jahrgang: 2005, Seite: 281
  • DWW 2004, 283Zeitschrift: Deutsche Wohnungswirtschaft (DWW), Jahrgang: 2004, Seite: 283
  • GE 2005, 51Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE), Jahrgang: 2005, Seite: 51
  • MietRB 2005, 63Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB), Jahrgang: 2005, Seite: 63
  • NJW 2005, 425Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW), Jahrgang: 2005, Seite: 425
  • NZM 2005, 58Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM), Jahrgang: 2005, Seite: 58
  • WuM 2005, 50Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM), Jahrgang: 2005, Seite: 50
  • ZMR 2005, 109Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR), Jahrgang: 2005, Seite: 109
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Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Rüsselsheim, Urteil26.03.2003
  • Landgericht Darmstadt, Urteil26.11.2003
ergänzende Informationen

Bundesgerichtshof Urteil20.10.2004

Bundes­ge­richtshof zur Wirksamkeit einer Schönheits­reparatur­klauselKlausel ist gültig, denn der Mietvertrag lässt Ausnahmen zu

Der unter anderem für das Wohnungs­mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundes­ge­richtshofs hat (erneut) über die Wirksamkeit einer Schönheits­reparatur­klausel in Mietvertrags­formularen entschieden.

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin, einer gemeinnützigen Wohnungs­bau­ge­n­os­sen­schaft. Nach dem von der Klägerin verwendeten Mietver­trags­formular hat der Mieter die Schön­heits­re­pa­raturen auszuführen. Die Allgemeinen Vertrags­be­din­gungen der Klägerin zum Mietvertrag (AVB) enthalten unter anderem folgende Regelungen:

"Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume

(2) Die vom Mitglied gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schön­heits­re­pa­raturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen.

Die Schön­heits­re­pa­raturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

- in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre

- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre

- in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schön­heits­re­pa­raturen zu verlängern oder zu verkürzen."

Im Zeitpunkt der Beendigung des Mietver­hält­nisses am 30. April 2002 befand sich die Wohnung in einem stark abgenutzten Zustand. Die Beklagte zog aus der Wohnung aus, ohne Schön­heits­re­pa­raturen vorgenommen zu haben. Die Klägerin hat von der Beklagten Renovie­rungs­kosten auf der Grundlage eines Kosten­vor­an­schlags und Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen für die Monate Mai bis Juli 2002 verlangt. Sie hat in der Wohnung zwischen­zeitlich Umbauarbeiten vorgenommen, unter anderen hat sie Dachgauben einbauen lassen.

Das Amtsgericht hat der Klage - mit Ausnahme des Schaden­s­er­satz­an­spruchs wegen Mietausfalls für den Monat Juli 2002 - stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt mit der Begründung abgewiesen, die Regelung in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB sei unwirksam, da sie es dem Vermieter ermögliche, den Mieter auch für eine Abnutzung der Wohnung vor Beginn des Mietver­hält­nisses in Anspruch zu nehmen. Auf die Revision der Klägerin hat der Bundes­ge­richtshof das Urteil des Amtsgerichts wieder­her­ge­stellt.

Der Bundes­ge­richtshof hat die vertragliche Verpflichtung zu Schön­heits­re­pa­raturen als wirksam angesehen. Die Klausel in Nr. 5 Abs. 2 der AVB der Klägerin ist so zu verstehen, daß die Fristen zur Ausführung der Schön­heits­re­pa­raturen erst ab Beginn des Mietver­hält­nisses zu laufen beginnen. Des weiteren handelt es sich nicht um einen - gegebenenfalls unzulässigen - "starren" Fristenplan, der den Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichtet. Denn der Mieter hat einen Anspruch nach Nr. 5 Abs. 3 der AVB auf Verlängerung der Renovie­rungs­fristen, wenn der Zustand der Wohnung dies zuläßt.

Hiervon ausgehend, hat der Bundes­ge­richtshof den Anspruch auf Erstattung von Renovie­rungs­kosten trotz des mittlerweile vorgenommen Umbaus der Wohnung als begründet angesehen. Er hat dabei an seiner Rechtsprechung festgehalten, daß der Erfül­lungs­an­spruch des Vermieters auf Vornahme der Schön­heits­re­pa­raturen sich im Falle der Vornahme von Umbauarbeiten im Wege der ergänzenden Vertrags­aus­legung in einen Ausgleichs­an­spruch in Geld umwandelt, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts anderes bestimmt.

Der Anspruch ist der Höhe nach durch die Kosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte aufwenden müssen; andererseits ist er insoweit zu kürzen, als durch den Umbau Renovie­rungs­aufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaubedingten Verkleinerung der Wohnfläche. Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich verpflichtet hat.

Quelle: ra-online, Pressemitteilung Nr. 117/04 des Bundesgerichtshofs vom 20.10.2004

der Leitsatz

BGB §§ 305 c Abs. 2, 535 ff.

Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schön­heits­re­pa­raturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovie­rungs­fristen (erst) mit dem Anfang des Mietver­hältnisse zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovie­rungs­be­dürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangs­re­no­vierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (Bestätigung von BGHZ 101, 253 ff.).

BGB § 307

Um eine den Mieter nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unangemessen benach­tei­li­genden "starren" Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist.

BGB §§ 535 ff.

Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietver­hält­nisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich sein Erfül­lungs­an­spruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schön­heits­re­pa­raturen im Wege der ergänzenden Vertrags­aus­legung in einen Ausgleichs­an­spruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schön­heits­re­pa­raturen nicht abgelehnt, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen.

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